Im Rahmen der vierten Befragung zum „Lagrange Fondsmonitor“ des Beratungsunternehmens Lagrange und der Investment Expo für das ersten Halbjahr 2022 ergab sich bezüglich der Immobilienquote insgesamt ein Indexstand von 7,08 Punkten (zuletzt November 2021: 7,41 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen. Mit Blick auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich ein Indexstand von 7,13 Punkten (November 2021: 7,59 Punkte), was laut Lagrange ebenfalls auf eine weitere Ausweitung hindeutet.
Bei den infrage kommenden Risikokategorien dominieren „Core-plus“-Investments (46 Prozent der Nennungen, Mehrfachnennungen möglich) inzwischen mit deutlicherem Abstand vor den weiterhin gefragten „Core“-Investments und „Value-add“-Investments (28 Prozent beziehungsweise 21 Prozent der Nennungen). Die Summe der auf Core- und Core-plus-Anlagen entfallenden Nennungen liegt unverändert bei 74 Prozent. Opportunistische Investments, die zuletzt noch für acht Prozent der Befragten infrage kamen, erhielten aktuell nur noch vier Prozent der Nennungen.
Als „Core“-Immobilien werden üblicherweise qualitativ hochwertige Gebäude an erstklassigen Standorten mit langfristigen und bonitätsstarken Mietern bezeichnet. Mit dieser Gebäudeklasse wird regelmäßig das geringste Risiko in Verbindung gebracht (was im Einzelfall allerdings nicht immer schlüssig ist). „Core-Plus“-Objekte erfüllen diese Anforderungen grundsätzlich ebenfalls, aber mit geringen Einschränkungen.
Wohnungen und Logistik etwas verringert
Bei den unterschiedlichen Immobilien-Nutzungsarten rückten dem Lagrange Fondsmonitor zufolge Büroimmobilien mit 16 Prozent der Nennungen auf den ersten Rang, dicht gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit einem mindestens 70-prozentigen Lebensmittel-Anteil, auf die 15 Prozent aller Nennungen entfielen. Etwas verringert haben sich die Anteile der Wohn- und Logistikimmobilien, die jedoch mit jeweils 13 Prozent weiterhin zu den am stärksten gefragten Assetklassen zählen.
Unter den Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF liegt Deutschland weiterhin an der Spitze und vereinte – wie bereits im November 2021 – 16 Prozent aller Nennungen auf sich. Weiter deutlich zugenommen hat das Interesse an der Region BeNeLux, die inzwischen mit 14 Prozent der Nennungen der mit Abstand beliebteste Auslandsmarkt ist. Österreich (neun Prozent) und Frankreich (acht Prozent) folgen weiterhin auf den nächsten Plätzen, und das Interesse an den USA sowie an Großbritannien nahm – jeweils bei niedrigem Ausgangsniveau – zuletzt spürbar zu (jeweils sechs Prozent der Nennungen).
Preis- und Mietrückgänge als größte Herausforderung
Die größte Herausforderung im Zusammenhang mit Investitionen in Immobilien-Spezial-AIF sehen die Befragten zurzeit erstmals seit Beginn der Befragungen im Herbst 2020 im Risiko von Preis- und Mietrückgängen, die von 61 Prozent der Befragten genannt wurden. Die bislang stets am häufigsten genannten hohen Immobilienpreise beziehungsweise geringen Anfangsrenditen wurden aktuell nur noch von 19 Prozent der Befragten als größte Herausforderung angesehen. Ein geringes Objektangebot spielte mit 13 Prozent der Nennungen weiter nur eine geringe Rolle, und die nur von drei Prozent der Befragten genannte Finanzierung von Immobilieninvestments war erneut kein Thema.
Im Rahmen der aktuellen Fragen wurden die Befragten gebeten, zum einen bereits eingetretene beziehungsweise kurzfristig erwartete und zum anderen auf Sicht von drei Jahren erwartete Auswirkungen des Krieges in der Ukraine, des Zinsanstiegs und der steigenden Inflationsraten auf ihre Allokation in Immobilien Spezial-AIF anzugeben.
Wenig direkte Auswirkungen durch Ukraine-Krieg
Dabei zeigte sich, dass der Krieg in der Ukraine am wenigsten mit direkten Auswirkungen auf die Allokation in Verbindung gebracht wurde, so Lagrange. Hier seien indirekte Auswirkungen über konjunkturelle Effekte wie Inflation oder Zinsanstieg für die Befragten offenbar wahrscheinlicher als ein direkter Effekt.
Während steigende Zinsen Lagrange zufolge bislang nur minimale Auswirkungen auf die Allokation der Befragten hatten, sind hier mittelfristig deutlich stärkere Veränderungen zu erwarten. Dabei tendieren im Vergleich zu denen, die die Allokation erhöhen wollen, mehr als doppelt so viele Investoren zu einer Reduzierung. Vermutlich rücken mit steigenden Zinsen bislang kaum mehr relevante Anlagealternativen wie Anleihen wieder stärker in den Fokus, heißt es in der Mitteilung.
Umfeld für Spezial-AIF bleibt positiv
Mit Blick auf die steigende Inflationsrate falle die Entscheidung der Befragten – auch schon kurzfristig – besonders eindeutig aus. „Die Investoren setzen offenbar auf indexierte Gewerbemietverträge und rechnen perspektivisch gegebenenfalls mit inflationsbedingten Immobilienpreissteigerungen. Dies könnte auch ein Grund für das zuletzt insgesamt starke Interesse an Investments in Gewerbeimmobilien (insbesondere Büro- und Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien) bei gleichzeitig leicht abnehmendem Interesse an Wohnimmobilien sein, da – zumindest in Deutschland – Indexierungen bei Gewerbemietverträgen bislang weitaus verbreiteter sind als bei Wohnungsmietverträgen“, sagt Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange.
„Insgesamt hat sich die grundsätzlich positiv-zuversichtliche Markteinschätzung vom Ende des Jahres 2021 stärker differenziert. Dennoch bleibt das Umfeld für Immobilien Spezial-AIF mit einem aktuellen Indexwert von 7,13 positiv. Die befragten institutionellen Investoren interessieren sich verstärkt für weitere Nutzungsarten und Länder, ohne dass sich dabei allerdings ein radikaler Wandel in eine bestimmte Richtung abzeichnen würde.“
Die befragten Unternehmen kommen insbesondere aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke.
