Über das aktuelle Umfeld im Vertrieb von US-Immobilienfonds sprach cash-online mit Wolfgang Kunz, Vertriebsdirektor der DNL Investmentagentur für US-Immobilien, Exklusivvertrieb und Produktpartner des US-Immobilienunternehmens TSO aus Atlanta.
cash-online: Wie schätzen Sie die derzeitige Stimmung unter US- und anderen Auslandsinvestoren ein?
Kunz: TSO sieht – wie übrigens viele US- und internationale Investoren – das derzeitige Marktumfeld als sehr günstig für den Ankauf von sehr hochwertigen und stabilen Gewerbeimmobilien an. Da im Südosten der USA – dort, wo TSO seine Geschäftstätigkeit ausübt – seit circa sechs Monaten die Preise für hochwertige Gewerbeimmobilien wieder steigen, versuchen kapitalkräftige Investoren derzeit verstärkt solche Immobilien zu erwerben. Seit einigen Wochen erhalte ich immer öfter die Information aus Atlanta, dass sehr vermögende Investoren aus den sogenannten PIIGS -Staaten – also Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – auf der Suche nach US Dollar-Investments sind. Dies bedeutet, dass in diesen Staaten eine Kapitalflucht eingesetzt hat.
cash-online: Erwarten Sie sich aus der aktuellen Euro-Diskussion folglich einen Schub für den Vertrieb von US-Dollar-Investments?
Kunz: Wir erfahren dies gerade bei unseren Kunden durch Neuzeichnungen. Aber auch unsere US-erfahrenen Vertriebspartner schließen derzeit in nennenswertem Umfang mit Neukunden ab. Selbst wenn man das Haushaltsdefizit in den USA stark berücksichtigt, so sind die komplexen Probleme der Euro – Länder wesentlich schwerwiegender. Wir machen die Erfahrung, dass viele Investoren, die sich mit der wirklichen Situation des Euro auseinandersetzen und die Euroländer mit den USA vergleichen, jetzt verstärkt in den USA investieren. Dies natürlich nur, wenn der jeweilige Berater über die entsprechende Kompetenz verfügt. Aber auch bisher nicht in den USA investierte Anleger sollten aus Gründen der Diversifikation einen Teil des Vermögens im US-Dollar halten.
cash-online: Wie sehen Sie sich mit dem Konzept des aktuellen TSO-DNL III im gegenwärtigen US-Marktumfeld aufgestellt?
Kunz: Wir nutzen derzeit das klassische TSO-Konzept und nicht das Grundkonzept unseres TSO-DNL Fund III. Ersteres beruht ja darauf, ausschließlich im Südosten der USA an Top-Standorten Gewerbeimmobilien aus Notverkäufen zu erwerben. Zu Zeiten normaler oder niedriger Einkaufsrenditen, die unter sieben, meist nur bei fünf oder sechs Prozent liegen, kauft TSO Gewerbeimmobilien sehr günstig ein, weil diese Vermietungsprobleme oder Sanierungsstau haben. Die Verkäufer brauchen in der Regel schnell Geld und sind an einem diskreten, zügigen Ablauf interessiert. Beim Ankauf dieser Immobilien gibt es keine geregelten Mieteinnahmen, deshalb wird die Sanierungsphase von TSO mit US-Partnern durchgeführt. Die US-Partner werden dann in der Phase der stabilen Mieteinnahmen von der Fondsgesellschaft ausgekauft. TSO bleibt im Übrigen mit seinem Investment immer beteiligt. Die Fondsgesellschaft – also die Kommanditisten – erhalten zusätzlich zu ihrer vorrangigen Ausschüttung von acht Prozent auch fünfundachtzig Prozent des Verkaufsgewinnes, der allein durch die über Mietverträge vereinbarten Mietsteigerungen erzielt wird. Dies sollte in der Regel zwischen drei und fünf Jahre dauern.
cash-online: Dem Vernehmen nach gibt es aber kaum qualitativ hochwertige Schnäppchen auf dem US-Markt.
Kunz: Der Fonds kann aufgrund des Netzwerks und des Marktzugangs unseres Partners TSO Immobilien im Value Added- oder sogar im Core-Zustand seit letztem Jahr mit durchschnittlichen Preisabschlägen von vierzig bis fünfundfünfzig Prozent ein. So ist zum Beispiel die vierte Fondsimmobilie, das Bank- und Bürogebäude in Chattanooga, bei einem Vermietungsstand von knapp neunzig Prozent und nur sehr geringem Sanierungsbedarf zu circa fünfunddreißig Prozent der Wiederherstellungskosten erworben worden. Aktuell erwirbt der Fonds eine Mehrheitsbeteiligung eines Shopping-Centers in Orlando direkt gegenüber von Disney World.
cash-online: Sie sehen sich also als Profiteure der Situation?
Kunz: Wir kaufen die Immobilen nicht so günstig wegen der angeblichen Gewerbeimmobilienkrise, sondern wegen der bestehenden Kreditklemme. Das heißt, dass die Verkäufer aufgrund allgemeinen Kapitalbedarfs oder weil sie nach Ablauf der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung erhalten, teilweise gezwungen sind, die von TSO geforderten Preisabschläge zu akzeptieren. Die in der deutschen Presse permanent beschriebene aktuelle Krise am Gewerbeimmobilienmarkt oder sogar noch deren Verschärfung, beschreibt etwas anderes: In nahezu 100 Prozent dieser Fälle haben Investoren, Banken oder Fondsgesellschaften in den Jahren 2006 und 2007 zu Cap Rates von 4,5, fünf oder sechs eingekauft, und in nahezu allen diesen Fällen wurde der Kaufpreis zu achtzig Prozent oder höher finanziert. Diese Finanzierungen liefen in der Regel zwei bis vier Jahre. Jetzt, bei Auslauf der Zinsbindungsfrist, sind die Banken nicht weiter bereit, diese damals überhöhten Kaufpreise zu finanzieren – im Gegenteil, es wird nur eine Finanzierung von maximal fünfzig Prozent des heutigen Wertes – bei einer Cap Rate von acht – geboten. Dadurch entstanden die bisherigen Zusammenbrüche, und es werden sicher noch einige folgen. Es betrifft aber meistens sehr große Bürotürme oder große Malls – und vor allem im Nordosten der USA. Wir haben derartige Zusammenbrüche jedenfalls nicht im Südosten.
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