Stellt das Investment in B-Standorte eine Alternative für Investoren, die Zinshäuser erwerben wollen, dar? An welchen Standorten können derzeit hohe Renditen erzielt werden?
Ja, das ist eine Alternative für Profis. Sie müssen jedoch in der Lage sein, den Standort zu „managen“. Und zwar in alle Richtungen: Verwaltung, Substanz, Mieterbetreuung, et cetera. Das heißt, sie müssen vor Ort sein oder brauchen dort erstklassige Leute. Und auch dort gilt erst recht: Lage, Lage, Lage. Die Studentenhochburgen sind längst keine Geheimtipps mehr. Sie müssen sich also andere Standorte suchen. Im Norden könnte dies zum Beispiel das Kieler Ostufer sein. Das wurde lange Zeit sogar eher als D-Standort gesehen. Mittlerweile entwickelt sich hier aber einiges. Sie müssen aber auch mit der speziellen Klientel solcher Standorte klar kommen und brauchen ein höheres Mietausfallwagnis.
Generell brauchen Sie Standorte mit relativ hoher Bevölkerungsdichte, einer halbwegs funktionierenden Wirtschaft und Arbeitsplätzen im tertiären Sektor sowie einer möglichst niedrigen Leerstandsquote, oder wenn es eine solche gibt, dann müssen sie wissen, in welchen Quartieren die besteht und sich davon möglichst weit fern halten. Alles andere wäre opportunistisch. Wenn der Schnitt der Marktrenditen über 6,6 Prozent (15-fach und geringer) liegt, dann sollten Laien den Standort meiden.
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Sollten Käufer derzeit eher auf gute oder sehr gute oder auf mittlere Lagen setzen? Welche Vorteile hat der Kauf in guten oder sehr guten Lagen, welcher der in mittleren?
Je nach Fähigkeitsprofil und Anlagewunsch. Wer für die nächste Generation vorsorgen und Geld in Sicherheit bringen will, der sollte ausschließlich in gute und sehr gute Lagen in A-Standorten investieren. Dort erhalten Sie langfristige Wertstabilität, gute Mieterbonitäten und wahrscheinlich auch eine insgesamt besser Instand gehaltene Substanz. Sofern Sie einen Verkauf in zehn Jahren nicht ganz ausschließen und den Erlös als Teil Ihrer Gesamtrendite sehen, müssen Sie in mittlere und einfache Lagen gehen. Nur dort werden Sie Immobilien finden, die noch ein Entwicklungspotenzial in den Mieten haben. Und da der Verkaufspreis das Vielfache des Mietertrages ist, liegt hier der Schlüssel für den Erfolg.
Es gilt: Je größer das Lage- und Objektrisiko, umso höher werden die Anforderungen an Ihre Management Skills. Ich würde einem „Ersttäter“ nicht empfehlen, ein Objekt an einer lauten Straße mit sichtbaren Substanzschäden und gestörten Mietverträgen zu kaufen. Sie werden schneller Opfer von Mieterverein und Architekten, als Sie bis drei zählen können. Für den Profi kann das andererseits aber ein sehr spannendes Investment sein.
Interview: Sarah Steiner
Foto: Moll & Moll Zinshaus
