Wie wirken sich die seit 2022 deutlich veränderten Rahmenbedingungen, insbesondere das gestiegene Zinsniveau, auf Exporo und Ihre Investments aus?
Brunke: Die veränderten Rahmenbedingungen sind für Exporo durchaus positiv, weil die gestiegenen Zinsen genau das Segment betreffen, das wir bedienen. Banken reduzieren vielfach ihr Engagement, insofern bleibt mehr Spielraum und mehr Nachfrage nach unseren alternativen Finanzierungen. Der Markt ist auch bereit, die Zinssteigerungen zu akzeptieren, die wir an unsere Anleger weitergeben. So haben wir bereits im letzten Oktober die Zinsen für unsere Anleger auf 6,5 bis 8,0 Prozent pro Jahr angehoben. Das ist auch für einen angemessenen Abstand von Private Real Estate Debt zur Verzinsung, zum Beispiel auf dem Tagesgeldkonto wichtig. Dabei spielt auch eine Rolle, dass der relative Zinsanstieg von einem Prozent auf vier Prozent für erstrangige Kredite viel höher ist als zum Beispiel bei zweitrangigen Finanzierungen. Der Unterschied und damit auch die Erhöhung des Risikos ist für den Darlehensnehmer bei Exporo also relativ gesehen geringer als beim Bankenkapital.
Was ändert sich für künftige Projekte?
Brunke: Wir haben die Prüfkriterien für neue Projekte an die aktuellen Veränderungen und Herausforderungen angepasst. Dazu zählen neben den höheren Zinsen zum Beispiel gestiegene Baukosten, Materialmangel sowie wegfallende Absatzkanäle von Immobilien, vor allem private, primär fremdfinanzierte Käufer. Der Trend im Objektverkauf geht verstärkt zu institutionellen Investoren und Family Offices. Das müssen wir in der Prüfung berücksichtigen.
Was ist mit den bestehenden Finanzierungen?
Brunke: Jetzt zahlt sich aus, dass wir viele Deals nicht gemacht haben und sehr hohe Anforderungen an das Eigenkapital des Projektentwicklers, einen weiteren Puffer durch seinen kalkulierten Gewinn, die Vorverkaufsquote et cetera haben. Zudem steigen wir meistens erst in einer späten Phase der Projektentwicklung für die letzten ein bis zwei Jahre ein. Das Risiko ist damit deutlich überschaubarer als zum Beispiel bei Finanzierungen von Grundstücksankäufen ohne Baugenehmigung. Wir reduzieren damit die Risiken so weit wie möglich, können sie aber nicht auf null bringen. Auf Basis unserer regelmäßigen Projekt-Screenings rechnen wir durchaus damit, dass sich das eine oder andere Projekt verspätet, aber wir erwarten keine größeren Ausreißer.
Welche Folgen hat es, wenn sich ein Projekt beziehungsweise die Rückzahlung des Darlehens verzögert?
Brunke: Anders als bei anderen Anbietern und Plattformen vergibt Exporo schon lange keine Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt mehr, sondern echte Kredite – sowohl erstrangig als auch nachrangig – mit fester Rückzahlungsverpflichtung und Sicherheiten, die wir auch vollstrecken können. Der Druck für den Darlehensnehmer, den Kredit termingerecht und vollständig zurückzuzahlen, ist insofern weitaus größer. Dadurch können wir im Falle einer Verzögerung zum Beispiel auch zusätzliche Strafzinsen verlangen, die wir an die Anleger weitergeben. Wir reden natürlich mit dem Darlehensnehmer, sollten sich Probleme abzeichnen. Und wenn er gute Argumente hat, wird ein Darlehen vielleicht auch mal ein halbes Jahr später zurückgezahlt, aber der Anleger profitiert sehr davon, dass er uns als Experten hat, der das Darlehen bis zur Rückführung begleitet.
Sie haben unlängst einen Strategiewechsel angedeutet. Was verbirgt sich dahinter?
Brunke: „Strategiewechsel“ trifft es nicht wirklich, es ist eher ein Positionierungswechsel. Wir legen den Fokus verstärkt auf unser Kerngeschäft der Vermittlung von Private Real Estate Debt mit einem bis drei Jahren Laufzeit, konzentrieren uns also auf den historisch stärksten Bereich von Exporo.
Warum mögen Sie die Bezeichnung „Crowdinvesting“ nicht mehr?
