Durch die Politik der Zentralbanken sind die Preise in allen Assetklassen weltweit gestiegen. Kein Investor kann sich dieser Entwicklung entziehen. Und jeder muss sich die Frage stellen, wie in einem solchen Umfeld erfolgversprechende Investitionen überhaupt noch möglich sind. Gastbeitrag von Dr. Jürgen Gerber, Jamestown.
Auch auf dem amerikanischen Immobilienmarkt sind die Renditen gesunken, wenngleich man einschränkend sagen muss, dass sich der Abstand (Spread) zu amerikanischen Staatsanleihen im langfristigen Verlauf eher zugunsten der Immobilie erhöht als reduziert hat.
Dennoch sind Investitionen, deren Erfolg allein davon abhängt, dass die Anlagerenditen auf dem derzeit niedrigen Niveau verbleiben oder noch weiter sinken, zu riskant.
Risiken durch „Buy-and-hold“
Der Wert einer Immobilie ergibt sich, vereinfacht gesagt, aus der Multiplikation des Nettomietüberschusses mit einem Vervielfältiger. Letzterer spiegelt die Renditeerwartung des Käufers wider.
Im gegenwärtigen Marktumfeld ist es wichtiger denn je, nur solche Immobilien zu erwerben, bei denen begründete Aussicht besteht, dass der Nettomietüberschuss gesteigert werden kann. Das heißt: Eine passive „Buy-and-hold“-Strategie, wie sie von vielen Investoren verfolgt wurde und wird, birgt höhere Risiken als Chancen.
Nettomietüberschuss steigern
Bei der Analyse von Investitionsgelegenheiten am Immobilienmarkt muss die Frage beantwortet werden, auf welchem Weg der Nettomietüberschuss gesteigert werden kann. Dies kann beispielsweise auf einem der folgenden Wege geschehen: Es gilt, Immobilien zu entdecken, bei denen sich beispielsweise Chancen zur Entwicklung von zusätzlichen Mietflächen oder auch zu einer Aufwertung bereits vorhandener Flächen ergeben.
Immer wieder stellen wir auch fest, dass manche Immobilien nicht optimal verwaltet werden. Wenn es möglich ist, die Kosten für die Verwaltung zu senken und die Servicequalität für die Mieter zu erhöhen, ergeben sich auch daraus Chancen.
