Die IVG Immobilien AG kommt vorerst nicht aus den roten Zahlen. Erneut musste das Immobilienhaus, das auch als Fondsanbieter agiert, auf Teile des Geschäfts Abschreibungen vornehmen. Diese haben im ersten Quartal 2013 zu einem Verlust von 45,1 Millionen Euro geführt. Auch das Vorquartal sowie im Gesamtgeschäftsjahr 2012 zeigten ein dickes Minus.
Der Verlust im vierten Quartal 2012 betrug 75,7 Millionen Euro. Die Umsatzerlöse im ersten Quartal dieses Jahres sanken im Vergleich zum Vorquartal um 31 Milllionen auf 93,9 Millionen Euro. Einer Mitteilung zufolge überwiegend bedingt durch geringere Erlöse aus Projektverkäufen im Segment Investment (Development). Das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) sank im Vergleich zum Vorquartal zwar von 16,2 Millionen Euro auf minus 20,2 Millionen Euro. Vor Wertänderungen verbesserte es sich jedoch von 22,9 Millionen Euro im vierten Quartal 2012 auf 27 Millionen Euro im ersten Quartal 2013.
Unrealisierte Marktwertänderungen
Verantwortlich für das negative Konzernergebnis im ersten Quartal dieses Jahres waren nach IVG-Angaben vor allem unrealisierte Marktwertänderungen in Höhe von insgesamt minus 47,2 Millionen Euro im Segment Investment (Real Estate und Caverns). Wesentlichen Anteil daran hatte die vorzeitige und langfristige Prolongation des bestehenden Mietvertrags für die Immobilie Theodor Stern Kai in Frankfurt am Main. Diese führte allein zu unrealisierten Marktwertänderungen in Höhe von minus 21,3 Millionen Euro.
Der Allianz-Konzern hatte im April dieses Jahres vorzeitig den Mietvertrag für insgesamt 51.000 Quadratmeter Bürofläche langfristig um 16,5 Jahre verlängert, allerdings – auch aufgrund der überdurchschnittlichen Länge des neuen Mietvertrags – zu nun niedrigeren Konditionen. Die frühe Prolongation sichert nach IVG-Angaben aber den Cashflow der Immobilie nachhaltig und beendet zugleich bisherige kurzfristige Sonderkündigungsrechte des Mieters.
Im Segment Investment (Caverns) führten laut IVG die geänderte Nachfrageentwicklung und die größere Unsicherheit in diesem Geschäftsbereich zu einer Erhöhung der Diskontierungssätze und entsprechend zu einer Anpassung der Bewertung der zu Fair Value bilanzierten Kavernen in Höhe von minus sieben Millionen. Euro.
Das Finanzergebnis verbesserte sich deutlich von 79,2 Millionen Euro im vierten Quartal 2012 auf minus 27,1 Millionen Euro im ersten Quartal 2013. Grund hierfür ist die nachhaltige Verbesserung des Zinsergebnisses um 54,9 Millionen auf minus 29,1 Millionen Euro. Ursächlich hierfür ist neben dem Wegfall der einmaligen außerordentlichen Aufzinsung der Wandelanleihe in Höhe von minus 35,6 Millionen Euro im vierten Quartal 2012 und der Schuldentilgung insbesondere das Auslaufen von teuren Zinsswaps zum 31. Dezember 2012 im Rahmen der sogenannten Core-Finanzierung. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten liegen per 31.März 2013 nach IVG-Angaben bei 3,26 Prozent. Die zum diesem Zeitpunkt frei verfügbare Liquidität liegt bei über 200 Millionen Euro.
Der Net Asset Value der IVG unter Berücksichtigung des Wertpotenzials aus dem Kavernengeschäft (NAV adj.) verschlechterte sich zum 31. März 2013 um 0,47 Euro auf 5,10 Euro pro Aktie (Vorquartal: 5,57 Euro). Der bilanzielle Net Asset Value (NAV) erreichte 4,02 Euro je Aktie und reduzierte sich somit um 0,21 Euro im Vergleich zum Vorquartal.
Verschuldung konstant
Die Verschuldung von IVG zum 31. März 2013 beträgt unverändert rund 4,2 Milliarden Euro, die Bankverbindlichkeiten konnten mit 3,8 Milliarden Euro zum Vorquartal um weitere 50 Millionen Euro gesenkt werden. Aufgrund der negativen unrealisierten Marktwertänderungen im ersten Quartal 2013 entspricht dies aktuell einem Verschuldungsgrad (Loan-To-Value Ratio, LTV) der Gesellschaft zum Quartalsende von rund 72 Prozent, welcher nach IVG-Angaben weiterhin deutlich über dem Branchendurchschnitt liegt.
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