Das sagte Voigtländer auf der „Kick-off-Tagung“ der BIT Treuhand am Donnerstag in Frankfurt. Die Preise für deutsche Wohnimmobilien sind demnach zwar um rund zehn Prozent zurückgegangen. „Es ist aber keine Immobilienblase geplatzt“, betonte Voigtländer.
Das Platzen einer Blase sei dadurch gekennzeichnet, dass nach dem Höhepunkt und den ersten Abwärtstendenzen alle Investoren gleichzeitig versuchen, das betreffende Asset zu verkaufen, weil sie damit rechnen, dass es nur noch schlechter wird, erklärte Voigtländer, der beim IW den Cluster Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte leitet. Damit verstärken sie wiederum den Abwärtstrend.
Dies sei jedoch nicht passiert, sondern das Gegenteil. „Der Markt ist einfroren“, so Voigtländer. Nach dem steilen Zinsanstieg passten die Preisvorstellungen und vielfach auch die finanziellen Möglichkeiten der Käufer nicht mehr mit den Forderungen der Verkäufer zusammen. Statt sie panisch zu verkaufen, haben die meisten Eigentümer ihre Immobilien jedoch einfach behalten.
So ist die Zahl der verkauften Neubauwohnungen zum Beispiel in München im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2022 um 75 Prozent zurückgegangen, in Frankfurt gar um 90 Prozent. In Köln ist der Geldumsatz aus dem Neubau-Erstverkauf um 74 Prozent eingebrochen. Auch im Bestand sei das Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen.
Im vierten Quartal 2023 haben sich die Preise für Wohnungen bereits stabilisiert, so Voigtländer. „Ich rechne fest damit, dass sie im Laufe dieses Jahres wieder steigen werden, wenn auch langsam“, prognostiziert er.
„Erschwinglichkeitsindex“ weiter niedrig
Dafür sprächen mehrere Gründe. So ist der Neubau eingebrochen, was die Wohnungsknappheit verstärkt und vor allem in den Metropolen und deren Umland zu einem starken Mietanstieg beiträgt. Die steigenden Mieten und fehlendes Angebot treiben auch die Nachfrage nach Eigentum seitens Mietern mit höherem Einkommen. Zudem liegen die Kosten eines Darlehens (mit Volltilgung) für Wohneigentum in Relation zum Einkommen – der sogenannte „Erschwinglichkeitsindex“ – trotz einer spürbaren Steigerung im historischen Vergleich weiterhin auf einem niedrigen und damit günstigen Niveau.
Außerdem könnten Voigtländer zufolge die Zinsen auf Basis der veröffentlichten Erwartungen der EZB zur Inflationsentwicklung noch weiter sinken und die Wahrscheinlichkeit für weitere staatliche Förderungen des Eigentumserwerbs durch KfW-Mittel und Steuervorteile sei hoch.
Chancen für Immobilienfonds „nach wie vor gut“
Voigtländer sieht für professionelle Investoren Chancen im Kauf unsanierter Wohnungen. Demnach planen einer Umfrage zufolge insgesamt nur 44 Prozent der Vermieter größere Sanierungen. 55 Prozent haben derzeit keine solchen Pläne. „Sie werden früher oder später verkaufen“, sagte Voigtländer wohl mit Blick auf die gesetzlichen Auflagen zur Heizung und Wärmedämmung oder die generelle Vermietbarkeit von Wohnungen mit sehr schlechtem Energiestandard. Professionelle Investoren, die Aufwand und Kosten der Sanierung einschätzen können, seien dann im Vorteil.
Die Chancen für geschlossene Immobilienfonds schätzt Voigtländer generell als „nach wie vor gut“ ein. Es bestehe hohe Nachfrage sowie großer Sanierungsbedarf, und Preissteigerungen seien erwartbar. Die Kunden würden aber des Insolvenzrisiko fürchten. „Track-Rekord und Reputation haben daher entscheidende Bedeutung“, so Voigtländer.
Auf der „BIT Kick-off-Tagung“ trafen sich am Donnerstag im Radisson Blue Hotel Frankfurt unter der Leitung von BIT-Vorstand Sascha Sommer insgesamt rund 200 Finanzdienstleister und Vertreter von Sachwertanbietern. Cash. war Medienpartner. Hier geht’s zur FOTOGALERIE.
