Wie hat sich der Immobilienmarkt im Südosten der USA in den für Sie relevanten Segmenten seit dem Amtsantritt von US-Präsident Joe Biden im Januar 2021 generell entwickelt?
Kunz: Die Auswirkungen, die wir nach dem Amtsantritt von Joe Biden auf den Immobilienmarkt in den USA allgemein gesehen haben, waren durch viele Faktoren hervorgerufen, von denen die meisten mittel- oder unmittelbar mit Covid-19 zusammenhingen. So ist das Transaktionsvolumen während der Corona-Pandemie deutlich zurückgegangen. Private Investoren sind zwar weitestgehend aktiv geblieben, REITS und öffentliche Unternehmen haben aber einen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von zum Teil 75 Prozent gehabt. Da gerade langfristig vermietete Immobilien, sofern sie denn am Markt angeboten wurden, immer noch zu attraktiven Preisen gehandelt wurden, sind hier die Preise auch nicht, wie von einigen prophezeit, eingebrochen. Bidens bisher größter für den Immobilienmarkt relevanter Schritt ist die Ankündigung einer Steuerreform. Hier gibt es unter anderem Vorschläge für die Erhöhung des Spitzensteuersatzes und die Abschaffung einiger spezieller Steuerklassen. Allerdings wurden bisher keine dieser Vorschläge umgesetzt. Dafür hat die US-Regierung im Zusammenhang mit Covid-19 Finanzhilfen im Wert von gut 5,3 Billionen US-Dollar zugesagt und bereits enorme Zahlungen an die Menschen und Unternehmen geleistet. Die Unterstützungen vom Staat sowie die eingeschränkten Konsummöglichkeiten haben dazu beigetragen, dass die US-Haushalte allein in den letzten drei Quartalen des Jahres 2020 1,7 Billionen US-Dollar gespart haben.
Zu welchen Kaufpreisfaktoren beziehungsweise Anfangsrenditen kann TSO derzeit Objekte ankaufen?
Kunz: Das hängt stark vom Vermietungsstand ab. Hierzu muss man verstehen, dass in den USA, vereinfacht gesagt, der Kaufpreis einer Immobilie über deren Nettobetriebsergebnis bestimmt wird. Kaufen wir zum Beispiel Immobilien mit einem Vermietungsstand um die 80 Prozent, so sind Käufe für uns zur circa 11-fachen Jahresmiete möglich. Bei Vermietungsständen von 75 Prozent oder oder weniger kann es aber durchaus sein, dass der Kauf nur zur 14,5-fachen Jahresmiete möglich ist. In diesem Fall wird darauf gesetzt, dass der Vermietungsstand erhöht werden kann, und dass das dann erzielte höhere Nettobetriebsergebnis den hohen Einstandspreis wieder senkt. Letztlich hängt es immer vom Einzelfall und den Perspektiven des konkreten Objekts ab. Generell sind wir bestrebt, Bestandsimmobilien immer unter dem aktuellen Verkehrswert und ausschließlich unter den Wiederherstellungskosten zu erwerben.
Ergeben sich durch die Pandemie vielleicht sogar spezielle Chancen, zum Beispiel durch ein vergrößertes Angebot an Objekten mit teilweisem Leerstand oder durch günstige Einstiegspreise?
Kunz: Durchaus. Allerdings wurden und werden immer weniger Objekte angeboten. Der Transaktionsmarkt hat sich insgesamt verlangsamt und viele Marktteilnehmer haben ihre Immobilien vom Markt genommen oder gar nicht erst angeboten, da niemand zu günstig verkaufen möchte. Dafür haben wir derzeit aber weniger Wettbewerb beim Ankauf. Nur wer heute über genügend Eigenkapital verfügt und entsprechende Finanzierungszusagen hat, kann die wenigen Chancen, die sich bieten, auch nutzen.
Daneben sieht das Konzept auch den Bau von Self-Storages vor, also Selbstlagerzentren. Warum sehen Sie in diesem speziellen Segment besondere Chancen und wie haben sich dort die Gegebenheiten in den vergangenen Monaten entwickelt?
Kunz: Der Self-Storage Markt, also die Bereitstellung von Lagereinheiten für private wie gewerbliche Nutzer, ist eine der am schnellsten wachsenden Branchen in den USA. Nahezu jeder zehnte US-Haushalt nutzt Self-Storage Einheiten. Obwohl es in den USA mehr als 45.000 Self-Storages gibt, sind Belegungsquoten unter 90 Prozent die absolute Ausnahme. Demographische Faktoren wie das Bevölkerungswachstum in bestimmten Regionen spielen hier eine große Rolle. Häufig benötigen die Zuziehenden Lagerraum, beispielsweise während des Umzugs oder weil man sich vom Wohnraum her verkleinert oder Haushalte zusammenlegt. Es gibt aber auch individuelle, standortbezogene Faktoren. Wir haben zum Beispiel derzeit im TSO Active Property III, unserer aktuell in Platzierung befindlichen Beteiligung, zwei Self-Storage Projekte in Florida in der Entwicklung. Hier ist auch das Wetter von großer Bedeutung. Da die hochklassigen Self-Storages, die wir errichten, voll klimatisiert sind, eigenen sie sich auch für die Unterbringung von wertvollem Lagergut, das gegen Feuchtigkeit und hohe Temperaturen geschützt werden muss. Schon seit geraumer Zeit ist der Südosten der Wirtschaftsmotor der USA und erfreut sich an hohen Zuwanderungszahlen und starken Geburtenraten sowie vielen Unternehmensgründungen. Dieser Trend hat sich in den vergangenen Monaten durch Corona nicht verschlechtert, sondern wurde noch verstärkt. Immer mehr Menschen zieht es in den Sunbelt – und das wird sich positiv auf den Immobilienmarkt im Allgemeinen und auf das Self-Storage Segment im Besonderen auswirken.
Die Prognosen der TSO Vermögensanlagen stellen Auszahlungen von acht Prozent p.a. in Aussicht. Können Sie dieses hohe Rendite-Niveau auch unter den aktuellen Rahmenbedingungen halten?
Kunz: Ja. Aus zwei wesentlichen Gründen: Auf der einen Seite wurden die Einnahmen gesichert. Es gibt sehr überschaubare Veränderungen bezüglich der Mieter, die Mieteinnahmen sind daher recht konstant. Es wurde im Jahr 2020 ungefähr genauso viel Fläche neu vermietet, wie durch Kündigungen frei geworden war. Viele Mietverträge wurden zudem verlängert. Mieter, denen Stundungen gewährt wurden, sind wirtschaftlich in der Lage, die ausstehenden Zahlungen nachzuholen. Auf der anderen Seite wurden dank der historisch günstigen Zinssätze und der Re-
Finanzierung von Fremdkapital in Millionenhöhe die Kosten erheblich gesenkt. Geld, das nicht für Zinsen verwendet werden muss, steht für Ausschüttungen bereit.
Zuletzt haben keine Objektverkäufe stattgefunden. Wann rechnen Sie wieder damit und inwieweit werden Sie voraussichtlich an die hohen Renditen der Vergangenheit anknüpfen können?
Kunz: Aktuell bieten wir mehr als ein Dutzend Immobilien am Markt an. Wir gehen davon aus, dass wir in naher Zukunft hier einige Verkäufe sehen werden. Die Ergebnisse, die wir erwarten, liegen absolut im Rahmen unserer bisherigen Performance.
Die Vermögensanlage TSO Active Property III darf noch bis Anfang November platziert werden. Wie hoch ist der Platzierungsstand und mit welchem Eigenkapitalvolumen rechnen Sie insgesamt?
Kunz: Der aktuelle Platzierungsstand liegt bei fast 100 Millionen US-Dollar. Das maximale Platzierungsvolumen beträgt 125 Millionen US-Dollar, wir sind also beinahe ausplatziert. Interessant ist, dass unsere Vertriebspartner im Jahr 2020/2021 im Publikumsbereich die Umsätze zu knapp 85 Prozent mit Bestandskunden erzielt haben. Im professionellen Bereich, also bei unseren Private Placements ab einer Zeichnungssumme von mindestens einer halben Million US-Dollar, haben unsere Vertriebspartner hingegen eine bedeutende Zahl an Neukunden gewonnen. Generell haben wir gesehen, dass erfahrene Anleger sich in den letzten zwei Jahren deutlich öfter beteiligt haben als Anleger, die noch neu im US-Immobilienbereich sind. Sie wissen um die Stärke, Robustheit und Erholungskraft der US-Wirtschaft. Der US-Immobilienmarkt ist für viele weiterhin der sichere Hafen im Portfolio.
Wegen der Änderungen durch das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes ist absehbar, dass Konzepte für künftige Publikums-Emissionen angepasst werden müssen. Welche Auswirkungen hat dies auf Ihre Produkte?
Kunz: Wir konzentrieren uns erst einmal auf den Endspurt des TSO Active Property III. Natürlich beobachten wir sorgsam die möglichen Änderungen und deren Auswirkungen auf unsere Angebote. Unser Geschäftsmodell hat sich in über 30 Jahren als sehr robust erwiesen, und unser Investitionsansatz bietet ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis. Beides schätzen unsere Vertriebspartner und Kunden und wir haben uns langfristig für den deutschen Markt verpflichtet. Somit werden wir auch in Zukunft für unsere Vertriebspartner und Kunden Produkte anbieten, die auf unseren Investitionsprinzipien aufbauen.
