Der Bericht befasst sich mit der Frage, wie Investoren sich in Hinblick auf die tiefgreifenden politischen, ökonomischen und finanziellen Umbrüche positionieren können, die derzeit die Immobilieninvestment-Landschaft verändern.
Dabei geht das neue AEW-Basisszenario davon aus, dass der Höhepunkt der Inflation in allen der 20 untersuchten Ländern überschritten ist. Laut Oxford Economics werde die Inflation bis Anfang 2024 unter das Zwei-Prozent-Ziel der Zentralbanken sinken, nachdem diese zunächst die Leitzinsen erhöht und ihre Geldpolitik gestrafft habe.
Trotz niedriger Arbeitslosenzahlen und dem Aufschwung nach den Corona-Lockdowns geht das Basisszenario von höheren Anleiherenditen sowie einer kurzen und flachen Rezession im 4. Quartal 2022 bis weit ins Jahr 2023 aus. Das AEW-Negativszenario sieht eine längere Rezession und längerfristig hohe Anleiherenditen voraus.
24 Milliarden Euro Kreditfinanzierungslücke
Für das Gesamtjahr 2022 rechnet AEW mit einem Investitionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt von 260 Milliarden Euro. Davon entfallen 218 Milliarden Euro auf die ersten drei Quartale. Dieser Wert ist gegenüber dem Vorjahres-Rekordergebnis von 350 Milliarden Euro rückläufig und spiegelt die Auswirkungen der Verdopplung der Fremdkapitalkosten in den letzten zehn Monaten wider.
Für die nächsten drei Jahre wird in UK, in Frankreich und Deutschland eine Kreditfinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro erwartet, da die Refinanzierung fälliger Kredite aufgrund des Kapitalwertverfalls und geringen Interesses der Kreditgeber an niedrigeren LTVs (Verhältnis von Kreditsumme zu Objektwert) problematisch werden dürfte. Davon entfallen 6,2 Milliarden Euro auf den deutschen Einzelhandel.
Nur 5 von 168 Marktsegmenten attraktiv
In der Analyse des relativen Werts werden von 168 Märkten (Marktsegmenten) aktuell lediglich fünf Märkte als attraktiv und 47 als neutral eingestuft. Das heißt, Investoren können die erforderliche Rendite aus ihren Investments an 30 Prozent der Märkte erwarten. Lediglich fünf Segmente verbleiben indes in der Analyse zum relativen Wert in der „attraktiven“ Kategorie: Light Industrial in Paris, der Logistiksektor in Berlin und Zürich sowie Einkaufszentren in Stockholm und London. Selektiv können sich allerdings in den einzelnen Märkten weiterhin Chancen für attraktive Investments ergeben, so AEW.
Zum zweiten Mal in Folge wird UK auf Basis des relativen Werts in den nächsten fünf Jahren als attraktivster Markt eingestuft. Den zweiten Platz belegt Benelux aufgrund seines überdurchschnittlichen Anteils attraktiver und neutraler Märkte.
In Deutschland bieten neben dem Berliner Logistikmarkt noch sechs weitere Märkte einen guten relativen Wert und werden als neutral eingestuft: Logistikmärkte in Düsseldorf und München, Einzelhandelsmärkte in Berlin und Frankfurt sowie Einkaufszentren in Berlin und München.
Premium-Einkaufszentren auf Platz zwei
Die prognostizierten Renditen für alle Immobilien in Europa im Zeitraum 2023-27 bleiben der Prognose zufolge positiv, obgleich die Renditeerwartungen infolge der Renditeausweitung in allen 196 Sektoren auf 4,0 Prozent per annum gegenüber 5,8 Prozent im Vorjahr nach unten korrigiert wurden. Zurückzuführen sei dies hauptsächlich auf höhere Staatsanleiherenditen, die die Immobilienrenditen in die Höhe treiben und den Kapitalwertzuwachs begrenzen.
AEW geht davon aus, dass der Logistik-Sektor in den nächsten fünf Jahren mit 5,4 Prozent per annum von allen Sektoren die höchsten Renditen erzielt, da solide Mietzuwächse die Renditeausweitung ausgleichen.
Den zweiten Platz belegen Premium-Einkaufszentren, wo laut AEW im Zuge der aktuell hohen Erträge Renditen von 5,1 Prozent per annum erzielt werden. Bei prognostizierten relativ stabilen Renditen im Ausgangsszenario dürften Einkaufszentren in den nächsten fünf Jahren der beste einkommensgenerierende Sektor sein, so AEW. Das dürfte mit Blick auf die anhaltenden Turbulenzen im stationären Einzelhandel und hohen Wachstumsraten im Onlinehandel nicht wenige überraschen.
