Das internationale Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) vermeldet einen schwachen Auftakt am deutschen Investmentmarkt, sieht aber gute Gelegenheiten für ein Engagement.
Nach Untersuchungen von JLL schrumpfte der Umsatz mit Gewerbeimmobilien hierzulande im ersten Quartal 2009 auf rund 1,75 Milliarden Euro. Das entspricht weniger als zehn Prozent der gesamten Jahresleistung 2008 und ist gleichbedeutend einem Rückgang von 80 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2008. Das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr werde voraussichtlich das niedrigste innerhalb der letzten sechs Jahre sein. Derzeit seien nicht mehr als zehn bis 15 Milliaren Euro zu erwarten.
Marcus Lemli, bei Leiter Capital Markets Deutschland bei JLL, sieht jedoch einen Hoffnungsschimmer: ?Das geringe Transaktionsvolumen tut natürlich weh, kann aber nicht überraschen. Wichtig ist, dass es trotz dieser schwachen Performance bereits jetzt einen durchaus bemerkenswerten Unterschied gibt: Bewegung ist wieder in die Akteure gekommen – zunächst hinter den Kulissen. Das erste Quartal 2009 wurde von vielen Marktteilnehmern, insbesondere von denen mit ausreichender Eigenkapitalausstattung, genutzt, um sich neu zu positionieren und die Investmentstrategie den Gegebenheiten anzupassen. Die Akteure warten auf Gelegenheiten. Und die werden kommen.?
Laut dem Maklerunternehmen setzte sich das Transaktionsvolumen zu rund 31 Prozent aus Einzelhandelsobjekten, zu 25 Prozent aus Büros sowie zu 14 Prozent aus gemischt genutzten Immobilien zusammen. Auf Lager- und Logistikimmobilien entfielen dagegen nur rund fünf Prozent.
In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurden nach JLL-Zahlen im ersten Quartal Transaktionen in Höhe von 715 Millionen Euro getätigt. ?Am besten schneidet im Jahresvergleich Frankfurt ab, das seiner Bankenlastigkeit wegen von der Krise am meisten gezeichnet sein müsste?, so Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei JLL. ?Der Rückgang lag aber auch am Main bei immerhin 44 Prozent.? München (minus 59), Hamburg (minus 77), Düsseldorf (minus 78), Stuttgart (minus 79) und Berlin (minus 84 Prozent) habe es im Vergleich deutlich härter getroffen. Dennoch entfallen laut JLL rund 40 Prozent des Transaktionsvolumens der ersten drei Monate auf die Big 6. ?Unter der Prämisse einer weiter steigenden Risikoaversion der Investoren und der Suche nach entsprechenden sicherheitsorientierten Core-Produkten gehen wir davon aus, dass sich der Anteil der Big 6 im weiteren Jahresverlauf erhöhen wird?, so Scheunemann weiter.
Dass die Zeit der großen Portfoliotransaktionen vorbei ist, hatte sich laut dem Maklerunternehmen bereits in den letzten Monaten des vergangenen Jahres angekündigt. Das erste Quartal im neuen Jahr habe dies eindrucksvoll bestätigt. Lediglich knapp 200 Millionen Euro entfielen auf Portfoliotransaktionen, entsprechend einem Anteil von elf Prozent. Im Gesamtjahr 2008 waren es immerhin noch gut 40 Prozent. Die durchschnittliche Größe ist dabei von 195 Millionen in 2007 über 90 Millionen Euro in 2008 auf nun 17 Millionen Euro im ersten Quartal 2009 gesunken.
Auf Seiten der Käufer liegen nach JLL-Angaben die Investorengruppen Asset/Funds Manager mit 18 Prozent sowie offene Immobilienfonds mit 16 Prozent auf den ersten beiden Plätzen, gefolgt von den Entwicklern (zwölf Prozent) und Privatinvestoren (elf Prozent). ?Vor allem aus dem privaten Sektor der sogenannten Family Offices bemerken wir ein verstärktes Interesse nach Investitionen in Immobilien. Diese Anleger haben in den letzten Monaten sehr viel Geld aus anderen Anlagen abgezogen und suchen nun nach Alternativinvestments. Immobilien werden hier vor dem Hintergrund einer prognostizierten Inflationssteigerung spätestens ab 2010 eine immer wichtigere Rolle spielen?, erläutert Lemli. ?So genannte Notverkäufe sind nicht an der Tagesordnung. Eine Welle von ?distressed sales? wird es im Laufe des Jahres nicht geben. Die öffentlich publizierten geglückten Anschlussfinanzierungen von einigen Immobilien-AGs sprechen dafür, dass den Banken überhaupt nicht daran gelegen ist, selber Eigentümer der Immobilien zu werden?, so der Experte weiter.
Erst einmal vorbei seien zudem die Zeiten, in denen ausländische Investoren für das Gros des gesamten Investitionsvolumens verantwortlich zeichneten. Seit 2005 hatten laut JLL Ausländer immer mehr Geld in deutsche Immobilien investiert als inländische Investoren. Im ersten Quartal 2009 habe sich dies komplett gedreht. 83 Prozent des umgesetzten Volumens entfielen auf deutsche Käufer.
Nach JLL-Angaben haben sich die Netto-Anfangsrenditen in den ersten drei Monaten in allen Assetklassen kaum bewegt. Die sei auch nicht mehr zu erwarten. ?Die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer gehen immer noch auseinander. Es ist mittlerweile aber ein Punkt erreicht, an dem sich für die Spitzenprodukte insbesondere die Käufer bewegen müssen. Der große Renditeanstieg ist vorbei. Günstige Gelegenheiten sind zeitpunktdefiniert. Kurz vor dem Aufschwung. Wer die Bodenbildung abwartet, den bestraft der Markt. Die große Kunst des Investments besteht im richtigen Timing? weiß Lemli. (te)
