Deutlich stärker wirkt sich die neue Fremdkapitalgrenze allerdings bei Fonds, die in erneuerbare Energien investieren, aus. Hier wurden in der Vergangenheit häufig bis zu 80 Prozent fremdfinanziert, was angesichts der Laufzeiten der staatlichen Förderung durch EEG und die regelmäßig kalkulierte Volltilgung innerhalb dieser Laufzeit auch wirtschaftlich vernünftig sein konnte. Trösten kann hier aus Branchensicht lediglich, dass der Vorschlag des Bundesrates, die zulässige Fremdfinanzierung auf nur 30 Prozent der Verkehrswerte festzuschreiben, nicht umgesetzt worden ist.
Erleichternde Übergangsfristen
Ein weiterer Lichtblick: Auf den letzten Metern der Gesetzgebung wurde aufgenommen, dass einem Fonds 18 Monate Zeit gegeben wird, seine Fremdfinanzierung auf das gesetzliche Maß von 60 Prozent der Verkehrswerte herunterzufahren. Dies verschafft der Branche die notwendige Luft zum Atmen und ermöglicht weiter das bereits dargestellte Geschäftsmodell, dass durch die Fondsgesellschaft ein Objekt vollständig fremdfinanziert angeschafft wird, und diese Finanzierung dann durch Anlegergelder abgelöst wird.
Weiterhin neu ist eine künftig vorgeschriebene jährliche Bewertung des Fondsvermögens. Deren Ergebnisse hat der Fondsmanager an BaFin und Anleger zu kommunizieren. Zwar erscheint dies bei geschlossenen Immobilienfonds, bei denen Anleger bereits aus steuerlichen Gründen in den ersten zehn Jahren regelmäßig nicht „aussteigen“ können, als kostspielige Förmelei, jedoch ist die Regelung im Zusammenhang mit der Fremdfinanzierungsgrenze bedeutsam: Da die initialen Kosten, also insbesondere die Vertriebsprovisionen, nicht in den Objektwert einfließen, muss die Fremdkapitalaufnahme von vornherein ohne diese Kosten kalkuliert werden. Die Eigenkapitalquote der Fonds nimmt damit tendenziell zu, geschlossene Fonds werden so ein wenig sicherer.
Praxisorientierte Kompromisslösung gefunden
Ein weiterer, im Rahmen der Gesetzgebung heftig umstrittener, Punkt wurde ebenfalls in praxisgerechte Form umgesetzt. So müssen geschlossene Fonds künftig risikodiversifiziert sein, was sich regelmäßig in dem Erwerb von zumindest drei wirtschaftlich gleichwertigen Investitionsgütern niederschlagen soll. Lediglich für Anleger, die zumindest 20.000 Euro investieren können und über hinreichende Fachkenntnisse und das nötige Risikobewusstsein verfügen, sollten Ausnahmen möglich sein.
Dabei sind Fachkenntnisse und Risikobewusstsein gesondert abzufragen und zu dokumentieren. Ein weiterer, vom Branchenverband und von Emissionshäusern heftig gerügter Punkt der ersten Gesetzentwürfe war, dass die – künftig obligatorischen – Anlagebedingungen eines Fonds nur mit Dreiviertel-Mehrheit änderbar sein sollten. Dabei bezog sich das Einstimmigkeitsmerkmal auf alle vorhandenen Stimmen, wäre also bei Fonds mit mehreren Hunderten oder gar Tausenden Anleger nur sehr schwer umsetzbar gewesen.
Auch hier ist der Gesetzgeber zu einer ausgewogeneren Lösung gekommen, wobei das geforderte Quorum mit zwei Dritteln des Zeichnungskapitals nach wie vor hoch ist. Denn häufig nehmen an Anlegerversammlungen nur sehr wenige Anleger teil, insbesondere wenn der Fonds plangemäß wirtschaftet. Die Regulierung verlangt den Fondsmanagern künftig auch verschiedenste, teilweise nach gesetzlich vorgegebenem Muster erfolgende Meldungen und Informationen an BaFin und Anleger ab. Bislang hatten diese lediglich gem. Handelsgesetzbuch einen Jahresabschluss zu erstellen sowie den (für Verbandsmitglieder obligatorischen) Branchenstandard des VGF bei der Leistungsbilanzerstellung einzuhalten.
Ziel erreicht – Transparenz gesteigert
Die neuen Dokumentationspflichten reichen über dasjenige, was bislang in den Jahresberichten gegenüber Anlegern kommuniziert worden ist, deutlich hinaus. So sind die Anleger künftig beispielsweise über sämtliche „schwer zu liquidierenden“ Vermögenswerte gesondert zu informieren, was insbesondere bei Sachwerten nahezu das vollständige Vermögen umfassen wird.
Darüber hinaus zwingt das neue Gesetz die Fondsmanager auch zur Offenlegung ihrer Vergütungen, für die zudem noch ein unabhängiger Vergütungsausschuss einzurichten ist. Die einzelne Vergütung von Mitarbeitern ist aus Datenschutzgründen nicht anzugeben. In der Gesamtheit führen die Dokumentationspflichten für den Anleger zu einem deutlich größeres Maß an laufender Aufklärung über sein Investment.
Trotz vieler im Einzelfall für die Branche neuen und teilweise schwierig umsetzbaren Bestimmungen erscheinen die neuen Regelungen für Emissionshäuser in der Praxis umsetzbar. Im so verstandenen Anlegerinteresse wurden damit zu Recht die Markteintrittshürden heraufgesetzt. Denn neben den Kosten der KVG selbst sind künftig auch die Kosten der Verwahrstelle sowie die Kosten der Bewertung, die zumindest am unteren Ende jeweils fix sein werden, jährlich aufzuwenden.
Dies erfordert Fondsvolumina, die nicht jedes in der Vergangenheit aktive Emissionshaus wird umsetzen können. Die Zeit der kleinen geschlossenen Fonds mit Volumina im einstelligen Millionenbereich ist mit Inkrafttreten des KAGB sicher vorbei. Die Branche wird damit ein Stück weit im buchstäblichen Sinn erwachsen und begegnet anderen Anlageprodukten aus dem Investmentbereich künftig auf Augenhöhe – bei erhöhtem Anlegerschutz. Insofern ist das neue KAGB in weiten Teilen zu begrüßen.
Foto: Rödl & Partner
