Wir werden in Beratungsgesprächen von unseren Kunden regelmäßig nach den bestmöglichen Zinskonditionen gefragt. Natürlich gern für Vollfinanzierungen, möglichst ohne – zumindest aber mit wenig Eigenkapital. Dabei mit höchstmöglicher Flexibilität, Sondertilgungsrechten und Tilgungsänderungsoptionen aber ohne Zusatzsicherheiten und das alles innerhalb einer möglichst langen Zinsbindung. Ebenfalls regelmäßig erleben wir dann Kunden, die nicht nachvollziehen können, warum ihr individuelles Konditionsangebot oft von den eigenen Erwartungen und Vergleichen mit ihren Eigenheimfinanzierungen oder Internetportalen bzw. den Aussagen ihrer privaten Finanzierungsvermittler, abweicht. Dies liegt oft einfach an Unwissenheit, fehlender Marktkenntnis oder schlicht falscher persönlicher Wahrnehmung der eigenen Bonität. Beste Konditionen erhalten sie nur bei optimalen Voraussetzungen. Zu den Faktoren, die maßgeblich die Bauzinsen beeinflussen, gehören u.a. eine einwandfreie Bonität, die Art des Beschäftigungsverhältnisses, der Höhe des Eigenkapitals, die Höhe der jährlichen Tilgung, die Sollzinsbindungsdauer, etwaige Sondervereinbarungen, die (Zusatz)-Sicherheiten, der persönliche Verschuldungsgrad, der Beleihungsauslauf, die Auszahlungsart (ob in einer Summe oder nach Baufortschritt) und am wichtigsten: die Nutzungsart der Immobilie – also ob Eigen- oder Fremdnutzung, privat oder gewerblich. Wenn Privatpersonen eine Immobilie finanzieren, wird also zuerst zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage (zur Vermietung) unterschieden. Banken bewerten eigengenutzte Immobilien anders als vermietete Immobilien. Die Bank benötigt zur Bewertung im ersten Fall lediglich ein Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren. Bei einer Kapitalanlageimmobilie erfolgt eine Bewertung meist nach dem Ertragswertverfahren erfolgen. Aus unterschiedlichen Bewertungsverfahren resultieren, folglich, unterschiedliche Beleihungswerte. Der Beleihungsauslauf wirkt sich so unmittelbar auf das Kreditrisiko der Bank und damit auf den Zinssatz aus. Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto niedriger der Zins. Ein höherer Beleihungsauslauf, wie bei Kapitalanlageimmobilien, führt also zu höheren Zinsen. Bei einer eigengenutzten Immobilie geht die Bank weiterhin davon aus, dass sich der Eigentümer in besonderem Maße mit der finanzierten Immobilie identifiziert und sich um den Erhalt selbst kümmert. Zusätzlich besitzen Eigennutzer aus Bankensicht ein stark erhöhtes Eigeninteresse die Kreditkosten fristgerecht zu bedienen, um bspw. eine Zwangsvollstreckung zu verhindern. Zu reinen Kapitalanlageimmobilien, also fremdgenutzten (vermieteten) Immobilien besitzen die Anleger im Regelfall eine geringere persönliche Bindung. Mag man dieser Auffassung der Banken und Kreditinstitute nun folgen oder nicht, die Risiken bei Krediten für fremdgenutzte Immobilien liegen demnach höher als bei eigengenutzten Objekten. Deshalb werden Finanzierungen für Kapitalanlageimmobilien regelmäßig mit höheren Zinsen bepreist.
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