Unsicherheiten – insbesondere im Zusammenhang mit der Ausbreitung der Delta-Variante – scheinen weitestgehend keine Auswirkungen zu haben. Ganz im Gegenteil; das bestehende Niedrigzinsumfeld und die Sorge vor langfristig erhöhten Inflationsraten machen Wohnimmobilien für Kapitalanleger interessant, die nach Wegen suchen, um ihre liquiden Mittel langfristig anzulegen. Dies zeigt sich auch anhand einer aktuellen Auswertung von Marktdaten des Immobilienfinanzierungsberaters Hüttig & Rompf.
Durchschnittlich betrug der gezahlte Kaufpreis im dritten Quartal 2021 547.000 € für Eigennutzer und 388.000 € für Kapitalanleger. Auf Basis der Daten aus dem Vorjahresquartal entspricht dies einer durchschnittlichen Kaufpreissteigerung von 11 Prozent für Eigennutzer und 22 Prozent für Kapitalanleger. Auf Basis des Medians ergibt sich nur eine Kaufpreissteigerung von 14 Prozent für Kapitalanleger.
Die Datenlage deutet also darauf hin, dass einige sehr teure Immobilien den Durchschnittswert deutlich nach oben getrieben haben. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die eingesetzten Eigenmittel um 12 Prozent (Eigennutzer) bzw. 15 Prozent (Kapitalanleger).
Im Durchschnitt wuchsen jedoch auch die Einkommen von Eigennutzern um 5 Prozent, die der Kapitalanleger sogar um 14 Prozent. Allerdings zeigt sich, verglichen mit der allgemeinen Einkommensentwicklung, dass dies nicht auf einen Anstieg der Einkommen in der Breite, sondern viel mehr auf einen Selektionseffekt zurückzuführen ist. In der aktuellen Situation beschäftigen sich zunehmend Besserverdiener mit dem Immobilienerwerb und ziehen den Durchschnitt deutlich nach oben.
Zudem bleibt der wohnwirtschaftliche Immobilienmarkt aufgrund des Niedrigzinsumfelds weiterhin als Anlageklasse attraktiv. Verstärkt wird dieser Trend durch die aufkommende Befürchtung, dass die zuletzt stark gestiegenen Inflationsraten von längerfristiger Natur sein könnten. Denn ohne eine einhergehende Änderung des Zinsniveaus bedeutet eine erhöhte Inflation vor allem eine noch geringere reale Verzinsung von Geldvermögen.
Da die Mieten von Wohnimmobilien sich im Allgemeinen analog zum Verbraucherpreisindex verhalten, können Wohnimmobilien einen effektiven Inflationsschutz darstellen. Zusätzlich können Kapitalanleger von der Preisentwicklung ihrer Objekte profitieren. In den vergangenen 10 Jahren ergab sich hieraus eine erhebliche Wertsteigerung und die zugrundeliegenden fundamentalen Faktoren bleiben noch immer intakt. Dieser Logik folgend stieg der Anteil der Kapitalanleger von 20 Prozent im Vorjahresquartal auf nun 24 Prozent an. Diese Gruppe fokussiert sich mit einem Anteil von 78 Prozent stark auf Eigentumswohnungen.
In diesem Segment ist zudem eine starke Verschiebung von günstigeren (bis 400.000 €) zu mittel- bis hochpreisigen Objekten (ab 400.000 €) zu beobachten, deren Anteil um rund 10 Prozent anstieg. Hierbei geht der höhere Kaufpreis allerdings nicht mit einer Steigerung der Wohnfläche einher. Dies könnte darauf hinweisen, dass entweder Lage oder Qualität der Objekte gestiegen sind. Natürlich ist auch der allgemeine Preisanstieg als Erklärungsfaktor heranzuziehen.
Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG: „Das anhaltende Niedrigzinsumfeld treibt immer mehr gut situierte Haushalte dazu, ihre liquiden Mittel am Immobilienmarkt zu investieren. Tatsächlich ist es so, dass es für den langfristigen Vermögenserhalt kaum einen Weg vorbei am Immobilienmarkt gibt.“
„Das verstärkte Interesse von Kapitalanlegern hat natürlich eine weitere Verschärfung der ohnehin schon angespannten Lage am Wohnimmobilienmarkt zur Folge. Vor allem in Bezug auf Eigentumswohnungen in Metropolregionen könnte dieser Trend zu einer noch schärferen Konkurrenzsituation führen“, so Ditmar Rompf weiter.
