Es gibt weitere Kriterien, die vor einer Investition geklärt sein sollten. Mancher private Kapitalanleger lebt in einem großzügigen Einfamilienhaus auf dem Land. Dort fühlt er sich persönlich sehr wohl.
Will er nun einen Teil seines Kapitals in ein neues Mietshaus anlegen, könnte er dazu neigen, in der näheren Umgebung zu suchen. Da in zahlreichen ländlichen Gebieten in Deutschland die Preise derzeit aber eher stagnieren oder auch zu fallen drohen, ist dieser Ansatz verkehrt. Richtig ist vielmehr, nach einem Projekt zuschauen, welches eine unmittelbare Anbindung zu einer Stadt oder Großstadt mit geeigneter Infrastruktur hat. Besonders dort lassen sich auch langfristig noch stabile Renditen erzielen.
Im Kern geht es um Zuzugsorte: Mieter ziehen besonders gerne dann in eine neue Wohnanlage, wenn es kurze Wege zu einem Supermarkt, zu Ärzten und zu einer Kindertagestätte oder Schule gibt. Junge Leute suchen nach der „Lage ohne Auto“. Sie wollen eine Umgebung mit ausgebauten Fahrradwegen, einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder mit Carsharing-Angeboten.
Bei der idealen Lage geht es weniger darum, ob es sich um eine A-, B- oder C-Stadt handelt. Es geht darum, ob ein Wohnprojekt in die städtische Infrastruktur gut eingebunden ist, die Bevölkerung kontinuierlich wächst und die Zahl der Beschäftigten weiter steigt.
Derlei Aspekte gelten für Neubauprojekte wie für Bestandsbauten gleichermaßen. Die Kriterien verschieben sich erst, wenn es um Gebäude mit maroder Bausubstanz geht.
Denkmalgeschützte Immobilien verlangen eine andere Art von Bauträgern
Wenn beispielsweise ein unter Denkmalschutz stehendes Gründerzeitensemble modernisiert wird, verändert es die Ansprüche an einen Bauträger erheblich.
Denn für die Kernsanierung eines solchen Objektes hilft es nicht, sich auf ein Unternehmen einzulassen, das bisher ausschließlich im Neubausegment tätig war. Das könnte deutlich schiefgehen. Die Besonderheiten eines älteren Objektes verlangen nach einem erfahrenen Sanierer, der die Projektkosten realistisch einschätzen kann.
Interessiert sich hingegen ein Kapitalanleger für ein klassisches Bestandsobjekt, etwa aus den 1950er- bis 1970er-Baujahren, sollte er unbedingt einen Gutachter hinzuziehen. Gerade dieser wird objektiv kalkulieren können, wie der Zustand der Immobilie ist und was an Renovierungskosten anfällt.
Auch sollte geprüft werden, inwieweit Mietsteigerungen möglich sind. Oft bietet sich erst dann ausreichend Spielraum, wenn die alte Miete noch weiter unterhalb des jeweiligen Mietspiegels liegt und noch Steigerungspotenzial für eine künftige Erhöhung besteht.
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