Andernfalls stehen alternative Vehikel zur Verfügung. Unter deutschen Investoren am stärksten verbreitet ist etwa der Pfandbrief. Dieses indirekte, streng regulierte und sehr sichere Anlageprodukt ist mit erstrangig besicherten Hypothekendarlehen unterlegt und erzielt deshalb derzeit auch nur sehr geringe Renditen.
Neue Instrumente wie beispielsweise Crowdfunding-Lösungen stecken noch in den Kinderschuhen, konzentrieren sich auf kleinere Losgrößen und richten sich tendenziell eher an Privatanleger.
Gerade für institutionelle Investoren bieten sich daher Immobilienkreditfonds an. In den USA und einigen Ländern Europas sind solche Fonds schon länger geläufig.
Trend zu Kreditfonds schon vor 2016
Nach Angaben von Creditreform beträgt das Volumen in ganz Europa mehr als 47 Milliarden Euro, Tendenz steigend. Inzwischen finden sie auch in Deutschland zunehmend Verbreitung.
Dazu mag beitragen, dass es geschlossenen Spezialfonds erst seit dem Jahr 2016 vom Gesetzgeber und BaFin ausdrücklich gestattet ist, Darlehen zu vergeben, und das selbst- ständig und ohne Begleitung einer Partnerbank als Mittler.
Zuvor konnten sie Fremdkapitalinstrumente lediglich am Sekundärmarkt zukaufen, aber weder selbst vergeben noch prolongieren oder neu strukturieren. Allerdings war bereits vor 2016 ein Trend zu Kreditfonds zu beobachten.
Intensiver Wettbewerb zwischen Kreditinstituten
Schließlich standen und stehen den Investoren in anderen EU-Ländern schon lange geeignete alternative Fondsstrukturen zur Verfügung. Eine größere Rolle als diese regulatorische Neuregelung dürfte die Zurückhaltung von Banken spielen.
Gerade in Deutschland ist der Wettbewerb zwischen den Kreditinstituten um Immobilienfinanzierungen sehr intensiv, das Angebot entsprechend groß und die Konditionen meist recht komfortabel. Bei höheren Beleihungsausläufen ziehen sich die klassischen Geldhäuser hingegen zurück.
Hintergrund ist die immer weiter auseinanderklaffende Lücke zwischen den Beleihungswerten und den tatsächlichen Marktwerten von Immobilien. In Deutschland legen das Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung recht detailliert fest, wie der Beleihungswert einer Immobilie zu berechnen ist.
Beleihungswerte häufig über tatsächlichen Preisen
Dabei können unterschiedliche Verfahren wie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder eine Kombination aus diesen zum Einsatz kommen.
Im Ergebnis liegen diese Beleihungswerte regelmäßig deutlich unter den tatsächlich am Markt gezahlten Preisen. Das ist durchaus auch die Intention des Gesetzgebers, um die Folgen möglicher Preiseinbrüche am Immobilienmarkt auf die Finanzmärkte abzufedern.
Allerdings sind die Marktwerte den offiziellen Beleihungswerten inzwischen so weit enteilt, dass sich für Immobilieninvestoren eine große Lücke auftut.
Seite drei: Beleihungsausläufe bei Immobilienkrediten
