„Wer sich intensiv mit Zinsentwicklungen beschäftigt und hohe Tilgungsraten plant, für den sind variable Darlehen zur Zeit immer noch nicht gefährlich“, meint dagegen Max Herbst. Die EZB werde in den nächsten Jahren wenig bis moderat erhöhen. „Die Bank sollte aber maximal 1,5 bis zwei Prozent Marge auf den Euriborsatz draufsatteln und die Tilgungsrate so hoch sein, dass eine Entschuldung innerhalb von fünf Jahren erfolgt. Ansonsten sollte eine feste Zinsbindung mit flexibler Tilgungshöhe vereinbart werden, selbst wenn der Tilgungswechsel bis zu 100 Euro je Vorgang kosten sollte.“
Eine Splittung in Festzins und variabel empfiehlt Herbst nur Selbstständigen und Freiberuflern, die unregelmäßige höhere Einnahmen zur Entschuldung einsetzen möchten. „Wer erst variabel unterschreibt und hofft, dass er in einen Festzins wechseln wird, bevor die langfristigen Zinsen anziehen, ist sehr mutig. Entweder man wechselt zu früh oder zu spät – selten zum richtigen Zeitpunkt“, so Herbst.
Kunden, deren Darlehen zur Prolongation anstehen, müssen sich mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen. Damit können die heutigen Konditionen bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung neu fixiert werden.
Die meisten Anbieter reservieren die Konditionen bis zu drei Jahre im Voraus, einige sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits. Die dafür fälligen Zinsaufschläge werden auf den Sollzins aufgeschlagen. Die Ing-Diba beispielsweise bietet den Folgekredit aktuell mit zwölf Monaten Vorlaufzeit ohne Aufschlag an.
Variable Darlehen sind auf dem Rückmarsch
Forward-Darlehen sind derzeit zwar gefragt, Max Herbst gibt aber zu bedenken, dass in den letzen fünf Jahren fast alle Forward-Kunden verloren haben. „Ab Mai, Juni rechne ich jedoch mit einer idealen Situation für Banken und Vermittler: Ganz leicht steigende Zinsen, die die Entscheidungsfreude der Kunden erhöht und gleichzeitig die Angst hochhält, in ein paar Wochen und Monaten könnten die Zinsen noch höher sein. Der Zinsanstieg dürfte so hoch ausfallen, dass der geringe Forward-Aufschlag bei günstigen Angeboten in den Folgejahren ausgeglichen werden würde.“
Generell sind Immobilienfinanzierungen heute sehr viel flexibler. Anders als noch vor gut zehn Jahren gibt es heute eine Produktvielfalt für unterschiedlichste Bedürfnisse: So lassen sich Baufinanzierungen heute für drei Monate oder 30 Jahre festschreiben, Sondertilgungen sind immer häufiger kostenlos zu haben und auch die Tilgungshöhe lässt sich mittlerweile bei einigen Banken während der Laufzeit anpassen, sagt Prohyp-Chef Günther.
Autorin Sabine Richter ist freie Immobilienjournalistin in Hamburg.
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