Die Staatsschulden der Industrienationen der Welt belasten die künftige Entwicklung der Weltwirtschaft. Volatile Kapitalmärkte könnten die Folge sein – mit schnellen Abfolgen von Krise und Boom.
Gastkommentar von Marcus Lemli, Jones Lang LaSalle Deutschland
Wie ein Damokles-Schwert hängen die Staatsschulden der Industrienationen der Welt über der künftigen Entwicklung der Weltwirtschaft. Die Aktienmärkte haben bereits mit entsprechenden Turbulenzen reagiert. Alles in allem ist das Umfeld von zunehmender und möglicherweise dauerhafter Unsicherheit geprägt. Volatile Kapitalmärkte könnten die Folge sein – mit schnellen Abfolgen von Krise und Boom.
Folgende – durchaus auch gegenläufige – Trends sind zu erwarten:
Verstärktes Interesse an Immobilien-Investments, da sie Sachwerte darstellen und inflationsgeschützte Cash Flows bieten. Wesentlich im Fokus steht dabei der Faktor „Sicherheit“, Lage und Objektqualität. Das Interesse an „Core“ wird sich weiter verstärken mit einer weiteren Verteuerung dieses Segments durch sinkende Anfangsrenditen im Gefolge.
Gesunkene Asset-Werte, Asset-Preise bei Anleihen und Aktien führten zu einer Übergewichtung der Immobilien-Investments in den Portfolios der Investoren. Soweit ein Blick zurück. Aufgrund ausgetrockneter Liquidität werden sich diese Investoren künftig notwendig in Zurückhaltung bei Immobilien-Investments üben müssen. Auch fehlendes Fremdkapital von den gegebenenfalls erneut krisengeschüttelten Banken dürfte eine nicht zu unterschätzende Rolle spielen. Die Bankenbilanzen verkraften aufgrund der aktuellen Staatsschuldenkrise, die zu gesunkenen Anleih-Werten führt, und aufgrund der geplanten
Basel III-Regulierung keine neuen Immobilien-Kredit-Engagements – im Gegenteil.
Die Nachfrage nach Immobilien-Investments könnte sich dahingehend differenzieren, dass große Equity-Investoren (sehr große Versicherungen, Pensionsfonds, Staatsfonds, Privatinvestoren) auf Immobilien als „safehaven“ setzen. Das geht einher mit einem Rückgang bei Investments, die Value add suchen, fremdkapitalgetrieben sind oder vom Aktienmarkt beeinflusst werden.
Zusammengefasst: Investment-Produkte in den Bereichen Core+ und Value Add treffen auf geringere Nachfrage beziehungsweise auf Nachfrage, die ausschließlich Core sucht. Das heißt Angebot und Nachfrage sind verschieden und klaffen auch preislich wieder stärker auseinander. Die Schere, die sich aufgrund verbesserter Nutzermärkte geschlossen hat, könnte sich wieder ausweiten – mit einem entsprechenden Rückgang des Transaktionsgeschehens im Gefolge.
Im Immobilienbereich war die Wertentwicklung in den letzten beiden Zyklen viel intensiver von der Schwankung der Renditen beeinflusst als von den Mietpreisentwicklungen. Die Immobilienpreise entwickelten sich deswegen stärker getrieben vom Kapitalmarkt als von Immobilien-Fundamental-Daten wie zum Beispiel Mieten.Immobilienpreise sind insofern in bestimmten Marktsegmenten – Objekten etwa mit langfristigen Mietverträgen – Kapitalmarktpreise und keine Immobilienpreise. Diese kapitalmarktgetriebenen Investments führen notwendigerweise und zwangsläufig zum Risiko von „Asset Bubbles“. Auf absehbare Zeit scheint diese Entwicklung unumkehrbar, deswegen müssen Investoren lernen, mit dieser Blasenbildung respektive der zunehmenden Volatilität an den Kapital- und Immobilien-Investment-Märkten umzugehen.
Der Autor ist Leiter Leasing & Capital Markets bei Jones Lang LaSalle Deutschland
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