LaSalle sieht Erholungstendenzen im europäischen Immobilienmarkt

Das hat der Bericht „Insights, Strategy and Analysis (ISA) Outlook 2024“ des Investmentmanagers LaSalle Investment Management („LaSalle“) ergeben, wie das Unternehmen mitteilt. Mit Blick auf das neue Jahr beschreibt der ISA Outlook 2024 für Europa, wie Anleger, die ihre abwartende Position verlassen wollen und realistische Erwartungen an die Ertragssteigerung haben, attraktive neue Investitionsmöglichkeiten finden können.

Der diesjährige Bericht identifiziert fünf Trends, die Europa auszeichnen und den hier ansässigen Immobilienanlagen einen Platz in den Immobilienportfolios der Investoren sichern:

Diese Trends fördern insbesondere die Nachfrage an Logistikimmobilien, Mietwohnungen sowie die überdurchschnittliche Performance von Büros im „Super-Prime“ Segment, so LaSalle.

Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte beruhigen sich

Trotz des Ausbleibens der erwarteten Rezession in 2023 sei Europa weiterhin mit einem erhöhten Rezessionsrisiko konfrontiert. Die Inflation geht allmählich zurück, erweise sich aber insbesondere im Vereinigten Königreich als vergleichsweise hartnäckig, was die EZB und die Bank of England zum Setzen höherer Leitzinsen verleitet hat. Da die verzögerten Auswirkungen der höheren Zinssätze langsam spürbar werden, wird in den europäischen Immobilienmärkten das Jahr 2024 mit der Hoffnung auf einen erstmal finalen Höhepunkt der Zinssätze sowie dem Ende des Ukraine-Kriegs verbunden, schreibt LaSalle.

Die Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte beruhigen sich demnach im Vergleich zum Höchststand der letzten Jahre und auch das Mietwachstum dürfte im nächsten Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2020 sinken. Trotzdem erwartet der ISA Outlook 2024 selbst bei einem Konjunkturabschwung ein durchschnittlich positives Mietwachstum, insbesondere bei Logistikimmobilien und Mietwohnungen, was auch durch die im historischen Vergleich niedrigen Leerstandsquoten unterstützt wird.

Während die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa zurückgegangen ist und Leerstandsquoten von einem zuvor extrem niedrigen Niveau langsam steigen, sorgt die schrumpfende Baupipeline dafür, dass die langfristigen Aussichten für das Umsatzwachstum weiterhin gut sind, befindet das Unternehmen. Das Potenzial für eine weitere Ausbreitung des E-Commerce sei dagegen eine Herausforderung für den europäischen Einzelhandel. Jedoch haben Assets wie Outlet-Center mit Umsatzmieten die Einnahmen im Einklang mit dem nominalen Umsatzwachstum erhöht.

Chronischer Angebotsmangel im Wohnungssektor

„Investoren in Europa können sich Strategien auf Basis von Angebotsengpässen zunutze machen, welche sich aus den hohen und steigenden Wachstumshemmnissen im Immobilienbereich in Europa ergeben“, heißt es von LaSalle. Nirgendwo treffe das mehr zu als im Wohnungssektor, wo ein chronischer Angebotsmangel auf zuwanderungsbedingtes Nachfragewachstum stößt. Die zunehmende Nachfrage durch Studierende und steigende Hypothekenzinsen veranlassen Menschen demnach, länger und ins höhere Alter zu mieten, was speziell den Bedarf an Studierendenwohnheimen und Mietwohnungen weiter vorantreibt.

Europäische Innenstädte werden wieder so lebendig wie vor der Pandemie und ziehen Büronutzer und Kapital in Richtung zentralerer Standorte. Um besser zu verstehen, wie sich das Spektrum der Büroqualität entwickelt, sollte LaSalle zufolge über eine bloße Zweiteilung des Marktes hinausgedacht werden. Die wachsende Kluft zwischen führenden und zurückhängenden Büros wird demnach durch viele Faktoren wie Standort, Design, Ausstattung und Nachhaltigkeit bestimmt.

In London erzielen erstklassige Bürogebäude („super-prime“) erhebliche Mietaufschläge gegenüber dem leicht weniger wertigen, aber noch immer hochklassigen Durchschnitt („prime“). Seit 2019 ist der durchschnittliche Büroumzug in der britischen Hauptstadt von einem EPC-D Gebäude ohne Zertifikat des BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) zu einem Gebäude mit der Klassifizierung BREAAM Excellent / EPC-B oder besser.

In Paris und London liegt die Leerstandsquote für neue Bürogebäude bei circa zwei Prozent und ist damit dreimal geringer als für Immobilien im Zweitbezug. Bemerkenswert sei, dass die zentral gelegenen, modernen Büros in Paris und München dem gedämpften Transaktionsniveau trotzen, liquide bleiben und die Verkäufe respektable Bieteranzahlen anziehen.

„2024 kann zu einem guten Jahrgang für Investitionen werden“

Außerhalb dieser Investitionsbereiche sind alternative Kreditgeber gut positioniert, um 2024 Lücken bei Kapitalgleichungen zu füllen, die durch den gesenkten Beleihungsauslauf (LTV) der Banken entstanden sind, so LaSalle. So könnten die Kreditgeber Fremdfinanzierungen anbieten, die attraktive und risikobereinigte Renditen erzielen.

Dan Mahoney, Head of European Research and Strategy bei LaSalle: „Wir sehen in Europa Immobilienmärkte, die sich schrittweise an eine höhere Zinsumgebung anpassen und sich aus einer abwartenden Haltung bewegen, die das Transaktionsvolumen 2023 gedämpft hat. Die einzigartige Kombination aus wieder lebendiger werdenden Städten, hohen Angebotsbarrieren und attraktiven Bedingungen für Fremdkapital machen europäische Assets zu einer wichtigen Allokation in globalen Immobilienportfolios.“

Brian Klinksiek, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, fügt hinzu: „Mit Blick auf 2024 verbleiben auf dem globalen Immobilienmarkt noch signifikante unbekannte Variablen wie Zinssätze, geopolitische Spannungen und die Frage, ob große Volkswirtschaften in eine Rezession fallen werden. Obwohl es schwierig ist, die Marktentwicklung vorauszusagen, weisen Daten aus früheren Abwärtszyklen darauf hin, dass Immobilien gerade in unruhigen Zeiten für versierte Anleger einen hohen Stellenwert einnehmen können, wodurch 2024 zu einem guten Jahrgang für Investitionen werden kann.“