Erhöhte geopolitische Risiken, eine anhaltend hohe Inflation und eine mögliche Rezession werden europäische Immobilien im zweiten Halbjahr 2022 stark belasten. Dennoch dürften Core-Investoren über sorgfältig verwaltete Portfolien weiterhin längerfristige Stabilität erwarten und Investoren, die nach wertsteigernden Renditen suchen, neue Chancen identifizieren. So lassen sich die Kernaussagen der unterjährigen Ausgabe des Investment Strategy Annual („ISA“), dem Bericht des globalen Immobilien-Investmentmanagers LaSalle Investment Management, zusammenfassen.
Europa sei mit einem fragilen makroökonomischen Umfeld konfrontiert: Unterbrechungen der globalen Lieferketten, der andauernde Krieg in der Ukraine und Druck auf das verfügbare Einkommen der Verbraucher. Infolgedessen erwartet LaSalle, dass Immobilieninvestoren in der zweiten Jahreshälfte 2022 sehr viel vorsichtiger agieren werden. Obwohl der Inflationsdruck zugenommen hat und die Zinsen früher und schneller als erwartet gestiegen sind, können Immobilien als Inflationsschutz dienen, „wenn die Eigentümer die Preisgestaltung bestimmen können“, schreibt das Unternehmen. Grundsätzlich werde sich dies für Investoren „mit den besten Objekten an den richtigen Standorten“ auszahlen, wo ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage künftiges Mietwachstum stütze.
Resilienz durch Objektauswahl unterstützt
In einem unsicheren Umfeld können Anleger, die höhere Renditen anstreben, darüber hinaus von Standortverlagerungen und den Möglichkeiten einer Umwandlung der Nutzung von Objekten profitieren, so LaSalle. „Off-market“-Transaktionen oder jene, die ein Wertsteigerungspotenzial aufweisen („value-add“), könnten die Auswirkungen steigender Bewirtschaftungskosten, Baukosten und Zinssätze ausgleichen, etwa durch eine gebäudespezifische Renovierung oder durch eine Neupositionierung, um eine bessere Vermietungsquote oder steigende Mieten zu erzielen.
Langfristige Resilienz werde vor allem durch sorgfältige Objektauswahl unterstützt. „Obwohl die europäischen Immobilienmärkte durch den Gegenwind der globalen Lage beeinträchtigt wurden, bieten sich den Anlegern in jedem Sektor nach wie vor Chancen“, heißt es von Lasalle.
Aufschwung im Einzelhandel verschoben
Im Einzelhandel beeinträchtigte die durch die Inflation bedingte nachlassende Kaufkraft der Verbraucher die erwartete Erholung nach Covid. Als widerstandsfähig erwiesen sich LaSalle zufolge Fachmarktzentren des stationären Einzelhandels, wegen der nicht-diskretionären Art der zugrundeliegenden Nachfrage nach Lebensmittelgeschäften und deren Convenience-Angebot.
Allerdings dürften die grundlegenden Herausforderungen für europäische Einkaufszentren und den High-Street-Einzelhandel weiter bestehen bleiben, auch wenn das Einkaufen vor Ort langfristig ein wesentlicher Bestandteil des Einzelhandelserlebnisses bleiben wird, so der Bericht. Outlet-Center, die von einer wachsenden Sparsamkeit der Verbraucher profitieren, könnten nach Ansicht von LaSalle allerdings optimistischer nach vorne blicken.
„Dreiteilung” bei Büroimmobilien
Ähnlich wie im Einzelhandel seien auch im Bereich der Büroimmobilien die Bedürfnisse der Nutzer und Investoren je nach Qualität des Assets und der Mikrolage sehr unterschiedlich. Objekte in bester Lage, die Erlebnisse bieten sowie Nachhaltigkeitsstandards erfüllen und über eine hochwertige Ausstattung verfügen, würden auch weiterhin nachgefragt werden.
Mit Blick auf den Weg zur CO2-Neutralität bieten das Alter und die Qualität des Bestands auf den europäischen Märkten zudem die Möglichkeit, Büros der Zukunft zu schaffen, insbesondere durch Renovierung, schreibt LaSalle. Es gebe jedoch eine wachsende Anzahl älterer Bestände, die wahrscheinlich keine CO2-Neutralität erreichen können und zu ihrem aktuellen Wert – oder teilweise sogar darunter – verkauft werden sollten, bevor die Liquidität abnehme.
Nachfrage im Logistiksegment bleibt intakt
Auch der Bereich Logistik wurde von den jüngsten Schocks an den Märkten und der anhaltenden Krise bei den Lebenshaltungskosten nicht verschont. Die Verlangsamung des Flächenumsatzes bei großen Nutzern stelle eine Abkehr von der langjährigen kontinuierlichen Expansion dar. LaSalle ist jedoch der Ansicht, dass der Sektor in einer soliden Position bleiben wird, um in den kommenden Monaten zu wachsen.
Angetrieben durch die kontinuierliche Expansion des E-Commerce sowie durch „Just-in-Case“-Lagerbestände und das Nearshoring einiger Produktionsaktivitäten verzeichneten europäische Logistikimmobilien den Angaben zufolge im ersten Halbjahr 2022 die höchste Nachfrage nach neuen Flächen, die es je gab. Infolgedessen befinden sich die Leerstandsquoten auf einem historischen Tiefstand und LaSalle ist entsprechend zuversichtlich, was das künftige Mietwachstum im europäischen Logistiksegment angeht.
Bereich Wohnen droht zu auseinanderzudriften
Den Wohnungssektor stützen nach wie vor stark nachfragesteigernde Faktoren. Zu diesen zählen LaSalle zufolge eine robuste Zusammensetzung der Haushalte, das Wachstum in wichtigen Städten und Ballungszentren, eine alternde Bevölkerung, zunehmende Mobilität und ein strukturelles Unterangebot in ganz Europa. Potenzielle Käufer von Wohneigentum könnten jedoch aufgrund der steigenden Fremdfinanzierungskosten dazu tendieren zu mieten. In Nischen- und Teilsegmenten des Wohnungsmarkts, wie etwa Studenten- und Seniorenwohnungen, müssen Investoren vorausschauend agieren, um von der attraktiven Preisbildung zu profitieren, empfiehlt LaSalle.
Identifizierung von Wertschöpfung über das gesamte Renditespektrum
Da das Veränderungstempo in Europa hoch sei, müssten das Renditeniveau und das Ertragswachstumspotenzial der Vermögenswerte bei der Bewertung der Aussichten für die verschiedenen Sektoren berücksichtigt werden. LaSalle kommt zu dem Schluss, dass die Bewertungen in Sektoren mit niedrigen Renditen und hervorragenden Fundamentaldaten vom Potenzial sowie der relativen Größe des künftigen Mietwachstums und einer Verschiebung der Renditen nach oben abhängen werden. Zu diesen Sektoren gehören Logistik, erstklassige Büroflächen mit geringen CO2-Emissionen in Großstädten und unregulierte Wohnimmobilien. „In Sektoren mit niedrigen Renditen, in denen die Inflation nicht durch Mietwachstum ausgeglichen werden kann, ist Vorsicht geboten, bis sich die Märkte stabilisieren“, so LaSalle.
Auch wenn man Wertschöpfungspotenzial zunächst in renditestärkeren Bereichen mit angeschlagenen Fundamentaldaten vermuten würde, machen sich hier die Auswirkungen der jüngsten Sorgen um das konjunkturelle Wachstum bemerkbar. So sei beispielsweise die gerade erst in Gang gekommene Erholung des Einzelhandels schon wieder durch den Inflationsdruck auf die Realeinkommen gefährdet, während kostspielige Strategien im Bereich Gebäudesanierung von steigenden Baukosten betroffen sind. Gleichzeitig blieben Sektoren mit vergleichsweise hohen Renditen und stärkerem Wachstumspotenzial nach wie vor attraktiv, nämlich alternative Wohnsegmente wie etwa Studentenwohnheime und Seniorenwohnungen.
„Vorsicht geboten“
Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategies bei LaSalle, sagt: „In den vergangenen sechs Monaten beeinträchtigten ein makroökonomischer Gegenwind und geopolitische Risiken die globalen Wirtschaftsaussichten. Für europäische Investoren ist in den kommenden Monaten daher Vorsicht geboten, bis sich Marktbewertungen und die Preisfindung bei Immobilien stabilisiert haben. Angesichts der Schwierigkeiten, mit denen andere Anlageklassen zu kämpfen haben, und des Bedürfnisses nach Planungssicherheit auf Seite der Investoren kommt Immobilien dennoch weiterhin eine Ankerfunktion zu. Aufgrund der langfristigen Resilienz der Assetklasse bietet ein sorgfältiger Portfolioaufbau unter Berücksichtigung der Hauptsektoren des europäischen Immobilienmarkts für Investoren auch künftig Diversifizierungs-, Stabilitäts- und langfristige Ertragszuwachsvorteile.“
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, ergänzt: „Immobilien boten im Allgemeinen Schutz, während der Wellen der Volatilität, die in der ersten Jahreshälfte über die Wertpapiermärkte hereinbrachen. Für die zweite Jahreshälfte sehen wir eine andere Dynamik voraus. Die große Veränderung war der starke Anstieg der Inflation in den westlichen Ländern und ein Paradigmenwechsel weg von einer sehr expansiven und hin zu einer restriktiveren Geldpolitik durch mehrere Zentralbanken. Viele Ereignisse in der Welt haben gleichzeitig zu diesem Wendepunkt beigetragen, darunter die Wiederöffnung der Volkswirtschaften nach COVID-19, der Einmarsch Russlands in der Ukraine, Handelskriege und staatliche Konjunkturprogramme. Obwohl sich dieser Druck im Jahr 2021 aufbaute, ist nicht zu übersehen, dass sich die Finanz- und Rohstoffmärkte in der ersten Hälfte des Jahres 2022 stark verändert haben. Im Mittelpunkt unserer Halbjahresbilanz steht die Empfehlung an Investoren, beim Inflationsschutz vor allem auf Immobilien zu setzen, die durch starke Marktfundamentaldaten gestützt werden.“
