Die Immobilien-Investitionsmärkte haben sich erholt und haben dabei die bestehenden Unterschiede der Marktgrundlagen zwischen Ländern mit niedrigem und hohem Wachstum ignoriert. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management (LaSalle) in seinem Halbjahres-Update zum Investment Strategy Annual (ISA) und warnt vor zu großer Risikobereitschaft.
In Anbetracht der Nervosität und Volatilität anderer Asset-Klassen – insbesondere europäischer Staatsanleihen, asiatischen Aktien, der Rohstoffpreise sowie US Staatsanleihen – bereitet LaSalle die erhöhte Risikobereitschaft auf den Immobilien-Investmentmärkten nach der ersten Jahreshälfte Sorgen. Dies zeige sich an einem starken Wettbewerb um Core-Assets in einigen wichtigen Märkten und an den soliden Kapitalbeschaffungsmaßnahmen börsennotierter Immobiliengesellschaften.
LaSalle teilt die unter Kreditgebern und Investoren herrschende Auffassung, dass die Ertragsströme aus Immobilien ihren Tiefststand erreicht oder gerade durchschritten haben und nun wieder steigen – dies sogar in Ländern mit niedrigem Wachstum. In den Wachstumsmärkten sind die Mieten für Immobilien und die Cash-Flows in den letzten zwölf bis 24 Monaten rasch gestiegen, abhängig vom Immobilientyp und –markt. In beiden Fällen glaubt LaSalle, dass sich die Erwartung von mehreren Jahren anhaltendem starken Wachstum bereits auf die Preise der Investmentmärkte niederschlagen.
Jacques Gordon, Global Strategist bei LaSalle Investment Management kommentiert die Situation zur Jahresmitte 2011 auf den Immobilien-Investmentmärkten wie folgt: „Die relativ hohe Risikobereitschaft der Immobilien-Investmentmärkte bereitet uns Sorge. Es ist bemerkenswert, wie schnell das Kapital in die Immobilienmärkte zurückgekehrt ist. Das Wiederauftauchen eines wettbewerbsintensiven Kreditmarktes, so schnell nach dem Platzen der Kreditblase, ist ebenfalls erstaunlich. Sowie auf der einen Seite das Investieren in einem kapitalstarken Umfeld eine Herausforderung darstellt, so sind auf der anderen Seite die Chancen, Gewinne zu erzielen und Objekte zu rekapitalisieren nun sehr viel leichter realisierbar. Außerdem fließt das Kapital viel langsamer in die Near-Core, Value-Add und notleidende Sektoren. Dort sehen wir immer noch günstige Angebote.“
Gordon weiter: „Die globale konjunkturelle Erholung bleibt intakt, trotz einiger unerwarteter Ereignisse im ersten Halbjahr. Für Gewerbeimmobilien ist der positivste Aspekt der jüngsten Kapitalmarkt-Volatilität die Tatsache, dass die Zinssätze sehr niedrig sind und dies in allen G-7 Ländern auch bleiben sollten“. Das größte Risiko für die Performance von Immobilien liege im Timing: „Die Zinsen könnten deutlich vor einer wesentlichen Verbesserung der Marktgrundlagen steigen. Die Immobilien-Renditen müssten dann steigen, damit die traditionelle Risikoprämie für Immobilien gegenüber Staatsanleihen aufrechterhalten werden kann. Und dennoch hätten die Vermieter eventuell nicht die Möglichkeit, die Mieten anzuheben, insbesondere wenn sie bei historisch niedrigen Mietpreisen die Mieten langfristig festgelegt haben“, so seine Bedenken.
Bevor sich die Welt unweigerlich auf ein Umfeld steigender Zinssätze und höherer Inflation hinbewegt, könnte das Mantra für Investitionen laut LaSalle zusammengefasst so lauten: „Nimm langfristige Kredite auf, vermiete kurzfristig und indexiere alles, was nicht festgelegt ist“. (te)
