Was waren die wesentlichen Gründe dafür, dass Sie sich für Logistikimmobilien in Großbritannien als neue Assetklasse für deutsche Privatanleger entschieden haben?
Godl: Zum einen bietet der Logistikmarkt in Großbritannien ein attraktives Umfeld für Investitionen. Die Assetklasse der Logistikimmobilien profitiert seit Jahren von strukturellen Veränderungen sowie von der anhaltenden Nachfrage des Onlinehandels und der Absicherung globaler Wertschöpfungsketten in Zeiten der Globalisierung. Des Weiteren hat sich der Sektor für Logistikimmobilien in den letzten Jahren trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Herausforderungen erheblich resilienter gezeigt als andere Anlageklassen und gilt bei institutionellen Investoren als Immobilieninvestment der Zukunft. Aus diesem Grund hat die Deutsche Finance Group sich im Frühjahr dafür entschieden, für ihre institutionellen Investoren eine eigene Investmentplattform für Logistikinvestments zu gründen, um über die nächsten Jahre strategisch ein Portfolio im Logistikbereich aufzubauen.
Welche Rolle spielt der Brexit für dieses Segment – ist er ein Vor- oder ein Nachteil?
Godl: Der Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union im Jahr 2020 war ein historischer Schritt, der zunächst sowohl das politische als auch das wirtschaftliche Geschehen des Landes beeinflusst hat. Großbritannien ist jedoch eine der stärksten Volkswirtschaften der Welt und spielt eine entscheidende Rolle in der weltweiten Handelspolitik. Der Brexit hat zwar auch die Lieferketten in Europa erheblich beeinflusst, da neue Zoll- und Handelsregelungen in Kraft getreten sind. Dies hat jedoch zu einer verstärkten Betonung effizienter und zuverlässiger Lieferketten geführt. Auch hat die britische Regierung in den letzten Jahren Maßnahmen ergriffen, um den Logistikmarkt weiter zu fördern, darunter Investitionen in die Infrastruktur und die Schaffung von Anreizen für Unternehmen, in die Branche zu investieren. Unternehmen, die sich auf Logistik spezialisiert haben, sehen daher eine besondere Chance, diese steigende Nachfrage zu bedienen und in innovative Lösungen zu investieren. Die aktuellen rückläufigen Inflationszahlen, stabile oder weiter ansteigende Logistikmieten sowie geringe Neubautätigkeit bei Logistikimmobilien und ein rekordverdächtig niedriger Leerstand bieten daher ein ideales Investitionsumfeld, insbesondere im Bereich von Wertsteigerungsstrategien.
Inwieweit verfügt die Deutsche Finance Group über eigene Ressourcen vor Ort?
Godl: Unsere Vor-Ort-Teams, die neben Großbritannien auch in Deutschland sowie in Spanien und den USA aktiv sind, verfügen über ein großes Netzwerk zu institutionellen Marktteilnehmern aus den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur. Das sichert den Zugang zu Investitionsstrategien, die dem breiten Markt so nicht zur Verfügung stehen. Die lokale Präsenz des europäischen Asset Management-Teams der Deutschen Finance Group in Großbritannien, einem der wichtigsten, transparentesten und liquidesten Immobilienmärkte in Europa, ist dabei essenziell. Mit der Realisierung der eigenen Investmentplattform für Logistikinvestments in Großbritannien haben wir zudem die Basis für neue institutionelle Mandate und Club Deals geschaffen.
Wie hat sich das Segment der Logistikimmobilien seit Frühjahr 2022, also seit Beginn des Ukraine-Kriegs und dem folgenden rapiden Zinsanstieg auch in Großbritannien, entwickelt und welche weitere Entwicklung erwarten Sie?
Godl: Investoren schätzen die Attraktivität von Großbritannien als Immobilienstandort und haben laut Analysen von JLL, einer internationalen Immobilienberatung, im Jahr 2022 rund 49,7 Milliarden britische Pfund investiert, wobei etwa die Hälfte dieser Investitionen aus dem Ausland stammt. Gleichzeitig hat sich in den letzten Quartalen ein zunehmender Aufschwung am Markt für Logistikimmobilien abgezeichnet. Dies zeigt sich unter anderem in einer steigenden Anzahl von größeren Einzeltransaktionen und neuen Investitionsprogrammen oder Joint-Ventures von bedeutenden Investoren im Bereich Logistikimmobilien in West- und Nordeuropa. Diese Entwicklung ist vor allem auf die niedrigen Leerstandsquoten und die steigenden Mieten in vielen Teilbereichen des Marktes zurückzuführen. Zum Beispiel sind die Spitzenmieten für Logistikflächen in London im ersten Quartal 2023 um mehr als umgerechnet vier Euro pro Quadratmeter gestiegen, während sie in Heathrow um mehr als zwei Euro zugelegt haben. Neben dem begrenzten Potenzial für neue Flächenentwicklungen werden auch die weiterhin hohen Zinsen und die erhebliche Kostensteigerung im Baugewerbe als Gründe für die geringe Neubauaktivität genannt. Angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs wird erwartet, dass die Logistikmärkte weiterhin sehr robust bleiben, und Experten prognostizieren einen anhaltenden Anstieg der Spitzenmieten.
Was können Privatanleger von der Investition in britische Logistikimmobilien erwarten?
Godl: Mit der attraktiven Assetklasse der Logistikimmobilien erhalten Investoren Zugang in den Logistiksektor und profitieren von einer renditestarken Investmentstrategie im Hinblick auf Risiko, Sicherheit und Rendite. Denn Logistikimmobilien sind flexibel nutzbar, leicht drittverwendungsfähig und können künftige Anforderungen an Ausstattung und Funktion leichter adaptieren als andere Immobilienarten. Leerstände bei Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren erheblich resilienter gezeigt als andere Assetklassen und erwirtschaften attraktive Renditen. Der DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik der Deutsche Finance Group ist ein Publikums-AIF, der Investitionen in ein diversifiziertes und vermietetes Logistikportfolio an attraktiven Standorten in Großbritannien zum Ziel hat. Privatanleger erhalten Zugang zu einer exklusiven Investmentstrategie und investieren gemeinsam mit finanzstarken institutionellen Investoren in ein Portfolio von Logistikimmobilien in erstklassigen städtischen oder stadtnahen Industrie- und Logistikstandorten in Großbritannien. Der Investmentfonds verfügt über ein prospektiertes Eigenkapital von 100 Millionen britische Pfund, eine geplante Laufzeit von rund vier Jahren und einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss von 145 Prozent.
Der Fonds ist also als sogenannter „Club Deal“ konzipiert. Welche Strategie steckt dahinter?
Godl: Aus Perspektive des Asset Managements bietet ein institutioneller Club Deal eine ideale Anlageform, wenn es um die Realisierung aktiver Wertsteigerungsstrategien geht. Denn die Struktur erlaubt die direkte Einwirkung auf das Asset sowie die laufende Kontrolle der Realisierung der jeweiligen Wertsteigerungsstrategie. Hinzu kommt, dass bei einem institutionellen Club Deal in der Regel mehrere institutionelle Investoren, um ein Immobilienprojekt gemeinsam erfolgreich zu realisieren, als Partner kooperieren und sowohl wesentliche Parameter wie Rendite, Risiko, Gebühren, Laufzeit als auch die Exit-Strategie durch eine erfolgreiche Due-Diligence-Prüfung feststehen. Privatkunden erhalten nach der Due-Diligence von institutionellen Investoren eine eigene Tranche und investieren somit gemeinsam in das gleiche Investment. Institutionelle Investoren und Privatanleger partizipieren am gleichen Investment und unterliegen dem gleichen Risiko- und Ertragspotenzial, das bei institutionellen Club Deals für Privatanleger sehr interessant ist.
Das vollständige Interview mit Symon H. Godl lesen Sie in der Cash.-Ausgabe 1/2024
