So ist die Zahl der verkauften Neubauwohnungen zum Beispiel in München im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2022 um 75 Prozent zurückgegangen, in Frankfurt gar um 90 Prozent, berichtete Voigtländer. In Köln ist der Geldumsatz aus dem Neubau-Erstverkauf um 74 Prozent eingebrochen. Auch im Bestand sei das Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen. Die Preise für Wohnungen haben sich im vierten Quartal 2023 aber bereits stabilisiert, so Voigtländer. „Ich rechne fest damit, dass sie im Laufe dieses Jahres wieder steigen werden, wenn auch langsam“, prognostizierte er.
Dafür gibt es inzwischen tatsächlich erste Anzeichen. So verzeichnete der Europace Hauspreisindex (EPX) im Mai vor allem für Eigentumswohnungen weiter steigende Preise, aber auch die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser gingen etwas nach oben. Die Preise für Neubauten fielen im Mai hingegen noch leicht.
Der Index basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Finanzierungsmarktplatzes Europace, über den nach eigenen Angaben monatlich über 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über sechs Milliarden Euro abgewickelt werden.
Der EPX verzeichnete demnach im Mai den zweiten Monat in Folge einen Preisanstieg für Eigentumswohnungen und mit plus 1,15 Prozent den höchsten innerhalb der drei Segmente. Im Vorjahresvergleich sanken die Preise um 0,88 Prozent.
Veritable Korrektur bei Bürogebäuden
Die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem Vormonat um 0,40 Prozent leicht. Nur die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser fielen im Mai noch leicht um 0,18 Prozent. Doch auch der Gesamtindex weist für Mai 2024 einen leichten Preisanstieg von plus 0,43 Prozent gegenüber dem Vormonat April auf.
So weit ist die Entwicklung bei Bürogebäuden anscheinend noch nicht. In diesem Marktsegment war der Transaktionsmarkt 2023 ebenfalls weitgehend eingefroren und die berichteten Preiseinbrüche basieren auf nur wenigen Deals, bei denen die Verkäufer wahrscheinlich meistens unter Druck standen. Sonst hätten sie wohl nicht verkauft. Nach einem Marktbericht der Immobilienberatung BNP Paribas Real Estate betrug das Investmentvolumen für Büroimmobilien in Deutschland 2023 nur knapp sechs Milliarden Euro – ein Minus gegenüber 2022 von nicht weniger als rund 73 Prozent.
In den sieben Top-Städten sind demnach die „Spitzenrenditen“ – gemeint ist damit das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis bei erstklassigen Objekten – seit 2021 aus dem Bereich um 2,7 Prozent in die Region um 4,3 Prozent gestiegen. Das entspricht einem Rückgang der Kaufpreise vom rund 37-fachen auf etwa das 23-fache der Jahresmiete oder – bei unveränderter Miete – einem Wertverlust der Immobilie in der Größenordnung von 35 bis 40 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Und das für Spitzenobjekte.
Preiskorrektur bei EZH-Objekten nicht abgeschlossen
Ein Teil davon dürfte im Einzelfall durch die üblicherweise indexierten Mietverträge und entsprechende Mieterhöhungen über den Kaufpreisfaktor ausgeglichen werden. Zudem basiert der Absturz auf nur wenigen Transaktionen, darunter wahrscheinlich viele Notverkäufe. Dennoch verbleibt eine veritable Korrektur.
Neben den erhöhten Zinsen haben Büroflächen mit dem Home-Office-Trend und der schwachen allgemeinen Konjunktur zu kämpfen. Doch „es mehren sich die positiven Signale, die für eine wieder steigende Investmentaktivität sprechen“, so BNP Paribas. Dazu zähle unter anderem die „weitestgehend abgeschlossene Preisfindungsphase“.
Bei Einzelhandelsobjekten ist diese anscheinend noch im Gange. Obwohl auch in diesem Segment die Renditen schon seit 2021 kräftig in die Höhe geschossen sind (die Preise also gesunken), schreibt die Immobilienberatung Savills in ihrem Marktbericht für 2023: „Dass es zuletzt immer noch abgebrochene Transaktionen aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern gab, ist Ausdruck davon, dass die Preiskorrektur noch nicht abgeschlossen ist“.
Wohnungs-Kaufpreise unter 2.000 Euro/m2
Für Investoren müssen all das keine schlechten Nachrichten sein. Schließlich bedeuten die deftigen Preiskorrekturen erheblich verbesserte Einstiegskonditionen. So hat die Hahn Gruppe das Objekt ihres neuen Fonds 181 – ein Obi-Baumarkt in Köln mit noch elf Jahren Mietvertragslaufzeit – zum 15-fachen der Jahresmiete erworben. Noch vor zwei oder drei Jahren wäre der Preis für so ein solches Objekt sicherlich einige Jahresmieten höher gewesen.
Auch bei Wohnungen ist von Preisen zu hören, die bis vor Kurzem noch utopisch niedrig waren. So berichtet etwa Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG, von Kaufpreisen deutlich unter 2.000 Euro pro Quadratmeter für Bestands-Wohnimmobilien an den von ihm präferierten Standorten außerhalb der großen Metropolen – einschließlich Sanierungskosten (siehe Interview).
Zuletzt hat er für seinen aktuellen Fonds ICD 12 R+ unter anderem 50 Wohnungen in der bayerischen Kreisstadt Kitzingen erworben – für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter. Generell ist Voraussetzung für derlei Transaktionen und ihren Erfolg entsprechendes Markt- und Immobilien-Know-how. Derzeit ist dies auch wegen der vielfach noch unübersichtlichen Marktsituation erst recht unerlässlich.
20 Immobilienfonds in der Platzierung
Wer darüber oder über das notwendige Kleingeld für den direkten Kauf einer ganzen Immobilie nicht verfügt, kann über Fonds investieren. Das Angebot ist zwar noch immer eingeschränkt, aber immerhin 20 Immobilienfonds, allesamt alternative Investmentfonds (AIFs), befinden sich derzeit in der Platzierung an Privatanleger, davon 15 für deutsche Objekte und fünf mit internationalem Anlagefokus (siehe Tabelle nächste Seite).
Angeboten werden Investitionen in verschiedene Nutzungsarten: Von Bestands-Wohnimmobilien über Healthcare-Objekte bis zu Handelsimmobilien oder Bürohäusern. Eine Assetklasse allerdings fehlt derzeit im AIF-Angebot für private Kapitalanleger: Wohnungsneubau in Deutschland. Damit wird es ohne wirksame Unterstützung der Politik wahrscheinlich auch so schnell nicht viel werden.
