Mittlerweile haben sich im internationalen Kontext neue alternative Nichtbanken als Immobilienfinanzierer aufgetan, die unter Umständen Teile einer sich abzeichnenden Finanzierungslücke schließen könnten.
Laut Henderson Research sind die Konditionen der alternativen Kreditgeber oftmals attraktiver als die der Banken. Die Margen betragen beispielsweise in Großbritannien statt der marktüblichen 260 nur 240 Basispunkte. Und neben Versicherungen interessieren sich auch globale Staatsfonds für das Geschäft mit der Immobilienfinanzierung. Bestes Beispiel dafür ist die China Investment Corporation (CIC), die für eine Akquisition von Blackstone 1,4 Milliarden britische Pfund bereitstellte.
Vorteile durch die Master-KAG
Gegenwärtig scheint sich für Investoren ein noch zaghafter Trend als Alternative zum klassischen Immobilien-Spezialfonds abzuzeichnen: die Master-KAG. Was macht den Charme dieses Vehikels aus?
Investoren bündeln ihre Investments über die zentrale Plattform Master-KAG, durch die Segmentierung von Spezialfonds können sie von einer Reihe an Vorteilen profitieren: Unabhängigkeit und Neutralität, keine dominanten Gesellschafter, transparentes Reporting (erleichtert Kontrolle und Vergleichbarkeit) sowie der Integration verschiedener Assetklassen und Investmentstile.
Spätestens seit der Finanzkrise beklagen viele Investoren eine mangelnde Transparenz. Durch die Trennung der Wertschöpfungskette in eine verwaltende Master-KAG und einen operativen Asset Manager erhöht sich die Transparenz, was dem Investor zugute kommt.
In Analogie zum Wertpapiersegment bekommt der Investor nun anstatt vieler Einzelberichte jedes Managers von der Immobilien-Master-KAG ein einheitliches Reporting zu allen Asset Managern aus einer Hand.
Für Asset Manager bedeutet die Trennung in der Wertschöpfungskette einen höheren Erfolgsdruck sowie steigende Anforderungen hinsichtlich der eigenen Managementqualitäten. Asset Manager müssen sich stärker im „Beauty Contest“ bei KAGs präsentieren und sind bei schlechter Performance leichter auszutauschen als zuvor.
Bislang waren Investoren zurückhaltend, wenn sie mit den Leistungen einer Immobilien-KAG, bei der sie etwa einen Individualspezialfonds aufgelegt hatten, unzufrieden waren, die Verträge zu kündigen, da rein rechtlich die Immobilien-KAG Eigentümerin der Immobilien ist. Tauscht der Investor die KAG aus, bedeutet dies einen Eigentümerwechsel und es fällt Grunderwerbssteuer an.
Durch die strukturelle Trennung zwischen administrativen KAG-Leistungen und immobilienspezifischem Management ändert sich diese Situation und erhöht die Flexibilität der Investoren.
In diesem Fall ist die Master-KAG Eigentümerin der Immobilien und beauftragt den externen Asset Manager, mit der möglichen Konsequenz eines Managerwechsels bei negativer Performance ohne dadurch einen Eigentümerwechsel zu verursachen.
Dabei muss der Austausch des Managers gut überlegt sein und darf lediglich Ultima Ratio sein, um nicht unnötig die Kontinuität im Portfoliomanagement zu gefährden.
Allerdings muss sich der Investor bewusst machen, dass er sich mit diesem Modell zwar von seinen Immobilienmanagern unabhängiger macht, sich zugleich jedoch in ein starkes Abhängigkeitsverhältnis zu der Master-KAG begibt.
Als Eigentümerin der Immobilien lässt auch diese sich nicht einfach austauschen. Die Trennung zwischen dem Management der Immobilien und der administrativen Master-KAG hat einen weiteren Vorteil: die Bestellung der Immobiliengutachter erfolgt durch die Master-KAG und nicht durch den Immobilienmanager, sodass der klassische Interessenkonflikt aufgelöst wird.
Die Aufgabenteilung zwischen Investor, Master-KAG und Asset Manager muss sich erst noch einspielen, wird aber am Markt bereits als Zukunftsmodell gehandelt. Beispielsweise bauen Universal-Investment und die Intreal, die als Service-KAG bereits über fünf Milliarden Euro verwaltet, dieses Geschäftsmodell weiter aus.
Universal-Investment, Marktführer bei Wertpapier-Master-KAGs, strebt mit Immobilienmandaten zunächst rund drei Milliarden Euro an. In der Branche wird davon ausgegangen, dass sich eine Service-KAG erst ab mindestens einer Milliarde Euro rechnet, manche gehen sogar von zwei Milliarden zu verwaltendem Vermögen als notwendiger Gewinngrenze aus.
Die Akquisition von Mandaten läuft bei Initiatoren auf Hochtouren, allerdings muss auch ein Faktor gesehen werden, der ein schnelles Wachstum bremsen kann: will ein Investor sein bestehendes Immobilienportfolio auf einen Masterfonds übertragen, wird Grunderwerbssteuer anfallen.
Will der Investor diese gravierende Steuerlast vermeiden, fängt er mit seiner Immobilien-Master-KAG meist bei Null an und baut sukzessive ein Portfolio auf.
Der Autor Dr. Markus Kolodziej ist Director Business Development am Real Estate Management Institute der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden.
