Das Hamburger Unternehmen Wertfaktor Immobilien GmbH stellt ein alternatives Finanzierungskonzept zur klassischen Immobilienverrentung vor, mit dem Senioren, die eine eigene Immobilie besitzen, eine größere finanzielle Freiheit erreichen sollen. Cash. sprach mit Geschäftsführer Christoph Neuhaus über die Funktionsweise des Konzepts.
Sie bieten das Modell eines Teilverkaufs der eigenen Immobilie an. Wie kam es zu dieser Überlegung und worin liegt der grundlegende Unterschied zu anderen Verrentungsmodellen?
Neuhaus: Mein Mitgründer Dr. Alexander Ey und ich haben beide langjährige Erfahrung im Finanzbereich. Alexander Ey hat mehrere erfolgreiche Unternehmen gegründet und ich war im Bereich Investmentfonds sowie Merger & Acquisitions tätig. Gemeinsam haben wir vor zwei Jahren begonnen, uns sehr genau den Verrentungsmarkt anzuschauen. Wir stellten fest, dass bei allen Verrentungsanbietern der vollständige Verkauf der eigenen Immobilie Voraussetzung ist. Viele Eigenheimbesitzer wollen das aber gar nicht. Sie wollen sich in ihrem langjährigen Heim nicht nur wie ein gewöhnlicher Mieter fühlen, sondern die Entscheidungshoheit behalten, z. B. über Renovierungsmaßnahmen oder Umbauten. Zudem mussten wir nach Sichtung der wenigen existierenden Angebote erkennen, dass es keinen wirklich fairen und transparent agierenden Anbieter gibt. Mit unserem Konzept des Teilverkaufs, das einzigartig am Markt ist, haben wir augenscheinlich eine Lösung für ganz viele ältere Menschen gefunden. Wir ermöglichen ihnen statt der bloßen finanziellen Absicherung eine finanzielle Freiheit ohne Verschuldung, damit unsere Kunden ihre Träume, wie zum Beispiel eine Weltreise oder eine Ferienwohnung an der Ostsee, verwirklichen können. Das Feedback, das wir erhalten, ist wirklich überwältigend. Derzeit bekommen wir jede Woche mehr als 100 Anfragen von Eigentümern aus ganz Deutschland.
Wo ordnen Sie das Modell im Konzert der unterschiedlichen Altersvorsorgevehikel hierzulande ein?
Neuhaus: Das Vorsorgesystem in Deutschland beruht mehr oder weniger auf drei Säulen: der gesetzlichen-, der betrieblichen- und der privaten Altersvorsorge. Während bei der gesetzlichen Rente bereits absehbar ist, dass sie für viele Menschen nicht mehr ausreicht, ist die betriebliche Altersrente zwar eine attraktive Ergänzung, jedoch heute eher Ausnahme statt Regelfall. So bleibt für die meisten von uns nur eine Investition in die dritte Säule. Modelle wie die Riester- oder auch die Rürup-Rente haben sich aber bisher nicht als adäquates Mittel erwiesen und auch eher traditionelle Produkte wie eine Lebensversicherung sind durch stetig sinkende Verzinsungen nicht mehr wirklich attraktiv. Wer dem Risiko von Fondsanlagen und Aktieninvestitionen fernbleiben möchte, setzt als Altersvorsorge meist auf eine eigene Immobilie. Das Eigenheim ist nach wie vor eine solide und sichere Wertanlage und somit das beliebteste Altersvorsorgevehikel der Deutschen – und wird es vermutlich auch langfristig bleiben. Das wertfaktor-Modell ist jedoch eher eine Ergänzung zur Altersvorsorge, da wir das immobile Eigentum („Betongold“) im Alter zu mobilem Kapital umwandeln und somit für unsere Kunden verfügbar machen.
Wie funktioniert der Teilverkauf und welche Vorteile ergeben sich für den Verkäufer?
Neuhaus: Zuerst nennt uns der potenzielle Kunde seine Wunschsumme, die er ausgezahlt bekommen möchte. Wertfaktor beauftragt daraufhin auf eigene Kosten einen unabhängigen Gutachter, der den Marktwert der Immobilie feststellt. Auf Basis des Gutachtens wird der Anteil ermittelt, den Wertfaktor als stiller Teilhaber für die Zahlung der Wunschsumme an der Immobilie erhält. Stimmt der Verkäufer zu, wird der Vertrag notariell beurkundet. Sobald Wertfaktor als Miteigentümer im Grundbuch vorgemerkt ist, folgt zeitnah die Barauszahlung des Kaufpreises des Anteils. Das Konzept des Teilverkaufs bietet dem Verkäufer gleich mehrere Vorteile: Er behält nicht nur ein lebenslanges, nach Paragraf 1059b BGB unpfändbares Nießbrauchrecht, sondern bleibt mit seinem Anteil Eigentümer der Wohnung oder des Hauses.
So kann er auch weiter an einem möglichen Wertzuwachs der Immobilie partizipieren. Zudem sind auch mehrere Teilverkäufe seiner Anteile möglich. Das bietet dem Verkäufer eine maximale Flexibilität in seiner Finanzplanung. Auch kann er die Anteile an seiner Immobilie zurückkaufen. Gleiches gilt für die Erben, die ein vorrangiges Rückkaufsrecht haben. Sollten sich die Verkäufer dazu entscheiden, die Immobilie nicht mehr bewohnen zu wollen, wird das gesamte Objekt durch Wertfaktor veräußert. Wir kümmern uns um die komplette Verkaufsabwicklung und zahlen dem Verkäufer oder seinen Erben ihren Anteil an der Immobilie aus. Dies alles bietet keine der am Markt befindlichen Verrentungsmodelle.
In welcher Größenordnung erfolgt der Verkauf bzw. in welchem Umfang ist ein solcher sinnvoll?
Neuhaus: Der Eigentümer kann entsprechend seiner Wunschsumme bis zu 50 Prozent des Werts seiner Immobilie an Wertfaktor veräußern. Einzige Voraussetzung ist, dass der Wert der gesamten Immobilie mindestens 200.000 Euro beträgt. Dieser Grenzwert ist auf den Aufwand zurückzuführen, der mit einer solchen Transaktion verbunden ist und von Wertfaktor getragen wird. Die durchschnittliche Auszahlungssumme an unsere Kunden beträgt derzeit 180.000 Euro.
Mit welchen Kosten müssen Verkäufer und Käufer rechnen?
Neuhaus: Wertfaktor übernimmt sämtliche, mit dem Teilverkauf der Immobilie verbundenen Transaktionskosten. Hierzu gehört insbesondere die Beauftragung eines unabhängigen Gutachters und eines Notars, zudem die Eintragung ins Grundbuch und auch die volle Grunderwerbssteuer. Für die alleinige Weiternutzung der Immobilie muss der Verkäufer lediglich ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen – in Höhe von etwa drei Prozent der Wunschauszahlung pro Jahr, geteilt auf zwölf Monate. Soll eines Tages die Immobilie ganz verkauft werden, kümmert sich Wertfaktor um die Abwicklung des Vollverkaufs und beauftragt erneut einen Gutachter und gegebenenfalls einen Makler. Hierfür nehmen wir ein Durchführungsentgelt in Höhe von 6,5 Prozent.
Es ist erkennbar, dass das Modell große Chancen für mehr finanzielle Freiheit bietet, aber wie sieht es mit etwaigen Risiken aus?
Neuhaus: Mit der eigenen Immobilie sind unsere Kunden im Besitz einer sicheren Anlage, deren Risiken überschaubar sind. Durch einen Teilverkauf an Wertfaktor geben die Eigentümer diese Sicherheit nicht vollkommen auf, sondern behalten den Großteil in eigener Hand. Natürlich unterliegen auch Immobilien unterschiedlichen Wertschwankungen. Genauso wie von einer Wertsteigerung der Immobilie profitiert werden kann, ist je nach Lage auch eine gegenteilige Entwicklung möglich. Bei der aktuellen Marktsituation scheint dieser Fall aber derzeit eher unwahrscheinlich. Vielmehr kann das Wertsteigerungspotenzial ein gewisses „Risiko“ für die Erben bzw. die Eigentümer werden, falls sie von ihrer Rückkaufoption Gebrauch machen wollen und so einen höheren Betrag für die Immobilien-Anteile bezahlen, als im Zuge des Teilverkaufs ausgezahlt wurde.
Unser Anspruch ist es jedoch, unseren Kunden ein faires und absolut transparentes Produkt zu bieten, das ohne Risiken auskommt. Ganz vermeiden lassen sich diese jedoch nie. So sind unsere Kunden durch das Nießbrauchrecht der eigene Herr in ihren vier Wänden und haben somit die gleichen Risiken wie jeder Eigenheimbesitzer. Dementsprechend haften wir als stiller Teilhaber nicht für beispielsweise Sturmschäden oder sonstige Instandhaltungsmaßnahmen.
Interview: Frank O. Milewski, Cash.
Foto: Wertfaktor
