Am Immobilienmarkt für Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter zeichnet sich der Trend zu kleineren und dafür mehr Transaktionen ab. Das liegt auch daran, dass es zu wenig Objekte gibt.
Im ersten Halbjahr 2017 sind in Deutschland Fachmärkte, Fachmarktzentren sowie Supermärkte und Discounter mit einem Gesamtvolumen von zwei Milliarden Euro gehandelt worden. Nach starken Zuwächsen in den vergangenen Jahren ist dies nur noch ein Plus von drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das geht aus einer Analyse von Jones Lang Lasalle (JLL) hervor.
Spürbarer Produktmangel
Dabei zeichne sich ein klarer Trend ab: Die Zahl der Transaktionen wachse, während die Volumina der gehandelten Objekte kleiner würden. Das gelte sowohl für Portfolios wie für Einzelobjekte.
Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany sagt dazu: „Angesichts des mittlerweile spürbaren Produktmangels bei den großen Paketen und Objekten, werden nun zunehmend kleinere Losgrößen gehandelt. Haben die fünf größten Transaktionen im ersten Halbjahr 2016 noch 39 Prozent des Gesamtvolumens ausgemacht, waren es diesmal nur noch 34 Prozent. Aufgrund einiger größerer Transaktionen im Markt, erwarten wir für die zweite Jahreshälfte 2017 erneut ein steigendes Volumen der Portfoliotransaktionen.“
Deutsche Investoren hätten 74 Prozent des Umsatzvolumens im ersten Halbjahr umgesetzt, nach nur 55 Prozent im Vorjahr. Das spiegele aber nicht die Nachfragesituation wider, denn das Interesse der internationalen Akteure sei weiterhin sehr hoch.
Kauffreudige Spezialfonds
„Wir sehen allerdings, dass sich die deutschen Investoren schneller auf das gestiegene Preisniveau und die Marktgegebenheiten in diesem attraktiven Segment eingestellt haben. Deshalb sind sie beim Abschluss deutlich öfter zum Zug gekommen“, erklärt Sandra Ludwig die Anteilsverschiebung.
Besonders kauffreudig zeigten sich die Spezialfonds, die 600 Millionen Euro investierten und so ihre Bestände im ersten Halbjahr um mehr als 500 Millionen Euro erhöhten. „Das Renditeniveau ist für diese Investorengruppe weiterhin attraktiv und die Spezialisierung auf Einzelhandel bei einer Vielzahl der Spezialfunds im Ankaufsprofil verankert“, sagt Sandra Ludwig.
Zu den größten Netto-Verkäufern hätten Entwickler gezählt, die ihre Bestände per Saldo um 360 Millionen Euro abbauten. Auf den gleichen Wert würden auch Corporates kommen, die nahezu ausschließlich als Verkäufer agierten.
Nachfrage drückt Rendite
Regionale Transaktionsschwerpunkte seien traditionell die bevölkerungs- und wirtschaftsstärksten Bundesländer. So wurden laut JLL in den vergangenen 24 Monaten in NRW und Bayern Fachmarktprodukte von jeweils mehr als 700 Millionen Euro gehandelt. In Baden-Württemberg, Hessen und Niedersachsen habe das Volumen jeweils zwischen 500 und 700 Millionen Euro gelegen.
Die ungebrochen hohe Nachfrage wirke sich weiter auf die Rendite aus: Die Nettoanfangsrendite einzelner Fachmärkte habe um fünf Basispunkte nachgegeben und liege nun bei 5,4 Prozent. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren sei stabil bei 4,9 Prozent. „Hier erwarten wir angesichts der hohen Nachfrage bis Jahresende eine erneute Bewegung auf 4,8 Prozent“, sagt Sandra Ludwig.
Für das zweite Halbjahr zeichne sich ein dynamischer Markt ab: Derzeit seien zahlreiche Portfolios in strukturierten Vermarktungsprozessen, darunter einige mit einem dreistelligen Millionenvolumen, die bis Jahresende den Besitzer wechseln könnten.
Dabei sei die Nachfrage an Fachmarktzentren, Hybridcentern, aber ebenso bei Supermärkten und Discountern ausgewogen. Ungewöhnlich großes Interesse zeigen laut JLL derzeit Versorgungswerke und Versicherungen, die über hohe Eigenkapitalquoten verfügen und angesichts einer sich abzeichnenden Zinswende dadurch beim Bieterwettbewerb im Vorteil sind. (kl)
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