So verlor der breite europäische Index für Immobilienaktien (MSCI Europe Real Estate) seit Jahresanfang 2022 circa 42 Prozent und hat damit gut ein Drittel des in zehn Jahren aufgebauten Wertes innerhalb von weniger als eineinhalb Jahren zunichte gemacht. Das deutsche Immobilienunternehmen Aroundtown, das sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien investiert, sei nach dem Pleitekandidaten Credit Suisse einer der schlechtesten europäischen Aktienwerte in diesem Jahr.
Aus Bewertungssicht werden die europäischen Immobilienaktien nun auf einem Niveau gehandelt, das zuletzt während der globalen Finanzkrise zu beobachten war – Marktniveaus, die manchen Anleger zum Einstieg verleiten. Decker hält die Bewertungen jedoch noch nicht für attraktiv genug und rät zur Vorsicht. Denn der Sektor sei weiterhin einem „perfekten Sturm“ ausgesetzt.
Decker: „Der branchenspezifisch hohe Verschuldungsgrad traf die Immobilien-Unternehmen von zwei Seiten: Einerseits verteuerten sich die Kosten für das zur Refinanzierung anstehende Fremdkapital und andererseits drückten die höheren Zinsen die Immobilienpreise. Damit sinkt der Wert der bilanzierten Wohnungsbestände, und der ohnehin hohe Verschuldungsgrad stieg relativ an; bei Vonovia beträgt der Loan-to-Value zum Beispiel mittlerweile über 45 Prozent. In Zeiten, in denen Banken wegen höherer Ausfallrisiken und strengerer Regulierung ihre Kreditkonditionen verschärfen, kann ein hoher Leverage wiederum die Refinanzierung erschweren. Und eine Entschuldung durch Verkäufe von Immobilienbeständen fällt schwer, weil derzeit kaum Käufer auf dem Markt sind. Ein Teufelskreis…
Zwar gehen wir auch davon aus, dass bald die Höchststände bei den Zinsen erreicht sein sollten. Das würde etwas Druck von den Immobilienaktien nehmen. Dennoch ist es nicht ausgemacht, dass sich der Immobilienmarkt in naher Zukunft erholen wird; vielmehr müssen weitere Rückgänge in die Betrachtung einbezogen werden. Schließlich verändert sich im gewerblichen Immobiliensektor seit der Pandemie und dem Siegeszug des Home Office auch die Nachfrage. Der bislang stabile Pfeiler des Geschäftsmodells, der positive Cashflow, gerät in Gefahr. Mieterhöhungen sind angesichts drohender Rezession nicht leicht durchzusetzen. Gleichzeitig steigen die Kosten, nicht zuletzt für energetische Sanierung des Bestandes. Die Unsicherheit über Ausmaß und Fristen der entsprechenden Regulierung belastet zusätzlich.
Des Weiteren ist der Immobiliensektor in Europa sowohl regional als auch in Bezug auf kommerzielle beziehungsweise wohnwirtschaftliche Nutzung sehr stark fragmentiert, was die Auswahl entsprechender Aktien abermals deutlich erschwert. Daher gehen wir davon aus, dass kurz- bis mittelfristig ein Einstieg in dieses Marktsegment mehr Risiken mitbringt als er Chancen verspricht.“
