Im ersten Halbjahr 2019 hat die Mietpreisentwicklung in den von JLL untersuchten Big 8 – Städten an Dynamik verloren. Im Mittel beträgt der Zuwachs der Mieten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent. Er liegt damit unter dem Fünfjahresschnitt. Über die Gründe.
Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen sind im Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise, bei ebenfalls leicht abgeschwächter Dynamik.
Belastung durch Wohnkosten steigt
Der jährliche Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+8,3 %) wird deutlich unterboten. Lediglich in Köln ist ein zweistelliger Kaufpreiszuwachs zu beobachten. Mitte 2018 hatte der Anstieg über alle Big 8 hinweg noch 8,4 Prozent betragen. Seit 2014 haben sich die Kaufpreise in den Big 8 um durchschnittlich 50 Prozent erhöht.
„Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt“, so Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Die Gründe für die Reaktion der Märkte sei vielschichtiger Art.
„Nachfrageüberhang wird bleiben“
„Die Einkommen sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten. Gerade in den Ballungsräumen ist daher die Belastung durch Wohnkosten deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland der Ballungszentren zur Folge hat“, so Heidrich in der hauseigenen Pressemitteilung weiter.
Zudem habe der Anstieg des Fertigstellungsvolumens in den letzten Jahren für leichte Entlastung gesorgt, erläutert der Team Leader weiter. „Nichtsdestotrotz wird uns der Nachfrageüberhang aufgrund des immer noch vorhandenen Defizits bei den Wohnungsfertigstellungen auch in den nächsten Jahren begleiten“, so Heidrich abschließend.
Potentiale ausgeschöpft – Verringerung der Mietrenditen
Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt die Ausführungen seines Kollegen: „Es zeigt sich, dass infolge des verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist. Diese Entwicklung geht einher mit einer Verringerung der zu erwartenden Mietrenditen.“
Grund dafür sei, dass Potentiale in den Innenstädten zunehmend ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland, erklärt Grimm in der Pressemitteilung von JLL.
Dort seien die Bodenpreise grundsätzlich niedriger, sodass Eigentumswohnungen preisgünstiger erworben werden können, führt der Team Leader weiter aus.
„Die öffentliche Debatte über den Wohnraummangel im Allgemeinen und die Zunahme starker wohnungspolitischer Eingriffe im Besonderen, wie etwa Diskussionen um eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie des Mietendeckels in Berlin, führt zusammen mit einer konjunkturellen Eintrübung zu einer zunehmenden Verunsicherung auf Seiten der Entwickler und Kapitalanleger“, fasst er seine Sicht zusammen.
München, Düsseldorf und Stuttgart werden günstiger
In keiner der acht von JLL untersuchten Städte haben die durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die Fünf-Prozent-Marke überschritten, im Sechs-Monats-Vergleich gegenüber den Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2018 zeigen sich in München, Düsseldorf und Stuttgart sogar leichte Rückgänge.
„Noch vor wenigen Jahren war eine solche Entwicklung der Mieten noch nicht abzusehen“, so Sebastian Grimm.
Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum registriert, der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20 Euro/m²/Monat.
„Der Nachfrageüberhang und die insgesamt sinkende Zahl der Wohnungsfertigstellungen sorgen für das Plus in der Hauptstadt. Nicht ausgeschlossen als Ursache sind aber auch eventuelle Vorzieheffekte einer möglichen verschärften Mietregulierung im Bestand“, so Roman Heidrich. Insbesondere Mikroapartments und das Spitzensegment zeigen einen überdurchschnittlich hohen Mietpreisanstieg.
„Möglicherweise verstärkte Aktivitäten wirken sich auf Mieten aus“
Im Bereich des teuersten 10 % – Anteils der angebotenen Wohnungen lag der Anstieg im Jahresvergleich sogar bei 6,9 Prozent. Keine Veränderung gab es dagegen bei den Neubaumieten.
Heidrich: „Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im Jahresvergleich keine Veränderung zeigen.“
„Mietpreisdeckel wirkt noch nicht“
Roman Heidrich weiter: „Zwar dürfte die Diskussion um den geplanten ‚Mietpreisdeckel‘ bislang noch keine so große Rolle bei der Mietpreisentwicklung gespielt haben. Allerdings gehen wir bei einer entsprechenden Entscheidung des Abgeordnetenhauses von einer starken Abnahme der Neubautätigkeiten auf dem freien Wohnungsmietmarkt und einem Anstieg der Neubaumieten aus.“
Um mögliche zukünftige Beschränkungen bei der Mietpreisanpassung vorwegzunehmen, dürfte dieser Anstieg einen entsprechenden Aufschlag enthalten, vermutet Heidrich.
