Das von der Bundesregierung ausgerufene Ziel von 1,5 Millionen neu gebauten Wohnungen in dieser Legislaturperiode droht verfehlt zu werden. In der Folge lassen sich Leerstandsquoten in den Metropolen beobachten, die für eine Vollvermietung sprechen.
Es ist alles eingepreist
Neben der gegebenen Nachfrage nach Wohnraum preist der professionelle Investor seine niedrigere Cashflow-Rendite bereits während der Due Diligence in den Kaufpreis ein.
Dabei werden objektbezogene Risiken und die Erwartungen an den Standort ebenso berücksichtigt wie die Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen – etwa einem Umlageverbot der Grundsteuer – auf die Nettoerlöse.
Kann der Investor diese nicht über gestiegene Mieterlöse ausgleichen, so wird er dies über einen niedrigeren Ankaufspreis durchsetzen müssen. Erzielt er am Ende eine Wertsteigerung, hat er alles richtig gemacht.
Deutschland ist immer noch ein sicherer Hafen
Bei den Diskussionen darf man auch nicht vergessen: Deutschland ist ein Rechtsstaat und eine gewachsene Demokratie. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Immobilienbesitzer ohne angemessene Entschädigung enteignet wird, ist verschwindend gering. Und falls doch, stehen ihm genügend Rechtsmittel zur Verfügung, um sich dagegen zu wehren.
Zudem sind die politischen Regulierungsmaßnahmen allesamt zeitlich begrenzt. Bei einem Anlagehorizont von 20 Jahren lassen sich regulatorische Maßnahmen mit einer Wirkung von lediglich fünf Jahren, wie es etwa beim Mietpreisdeckel diskutiert wird, verkraften.
Mieterhöhungen werden lediglich verschoben
Die notwendigen und ausgefallenen Mieterhöhungen können Investoren vorziehen oder zu einem späteren Zeitpunkt nachholen. Die Welt der Wohnimmobilien ist also aus Sicht eines professionellen Investors bei weitem nicht so düster, wie sie derzeit gerne gemalt wird.
Auch wenn Profis tendenziell gelassen bleiben können, bedeutet dies nicht, dass die diskutierten Maßnahmen wie der Mietendeckel oder Zwangsenteignungen sinnvoll oder begrüßenswert sind.
Sie sind entweder wirkungslos oder im schlimmsten Fall sogar schädlich. Investoren müssen daher nun noch genauer schauen, in welche Assets sie investieren möchten.
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