Welche Auswirkungen haben Mietendeckel auf potenzielle Immobilienverkäufe? Was sagen die Makler dazu? Und werden Wohnungen dadurch wirklich wieder günstiger? Ein Gastbeitrag über die Nebenwirkungen eines gutgemeinten Gesetzes von Sebastian Wagner, Geschäftsführer der Hausgold | talocasa GmbH.
Anfang des Jahres hat das Berliner Abgeordnetenhaus den Mietendeckel beschlossen. Mit dem „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, das mehr als 50 Seiten umfasst, sollen weitere Mietpreissteigerungen gedämpft werden. Das heißt konkret: Für die nächsten fünf Jahre dürfen die Mieten in Berlin nicht erhöht werden – auch nicht bei Neuvermietungen. Und sogar eine Mietsenkung kann auf Antrag durchgesetzt werden, wenn der Mietpreis überhöht ist. Ab dem Jahr 2022 dürfen dann allerdings die Mieten zum Inflationsausgleich um immerhin bis zu 1,3 Prozent jährlich steigen. Aber auch hier wieder eine Regulierung: Es sollen Obergrenzen gelten, die sich nach Baujahr, Lage und Ausstattung richten. Soviel zu den Fakten.
Viele Haushalte stoßen an Grenze der Zahlungsfähigkeit
Die Idee, im Bereich der Wohnungssituation etwas zu tun, ist meiner Meinung nach zu begrüßen. Denn dass auf dem Berliner Wohnungsmarkt der gesellschaftliche Ausgleich schon lange nicht mehr funktioniert und es keine ausgewogenen Marktbedingungen gibt, ist unstrittig. Vor allem Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen sind an die Grenze der Zahlungsfähigkeit gestoßen, können sich die teils drastischen Mieterhöhungen nicht mehr leisten und werden verdrängt.
Mietendeckel das geeignete Mittel?
Doch hilft ein Mietendeckel wirklich dabei, bezahlbaren Mietraum zu schaffen? Ich wage zu behaupten: Nein. Denn das Knappheitsproblem im Wohnungsmarkt bleibt ja weiterhin bestehen. Und der Mietendeckel bezieht sich wohlbemerkt auf Bestandsmieten, die eh schon gut geschützt sind. Und es geht noch weiter, denn Fallstricke gibt es viele: So wird es aufgrund des Mietendeckels sicherlich nochmal mehr Menschen aus dem Umland, insbesondere aus Brandenburg, in die Stadt ziehen, in der Hoffnung auf eine jetzt bezahlbare Wohnung. Wohnungsknappheit wird es dementsprechend weiterhin geben, weil die Nachfrage steigt und diese durch den Preisdeckel sogar noch verschärft. Und Bestandsmieter, die schon eine Wohnung haben und gut geschützt sind, werden sich einen Umzug sicherlich zweimal überlegen, denn der Wohnungswechsel wird schwieriger. Das bedeutet im Umkehrschluss: Der Berliner Wohnungsmarkt wird immer schwerer zugänglich und bleibt bei Neuvermietungen wahrscheinlich trotz allem nur den Gutverdienern vorbehalten, da sich der Vermieter eher die einkommensstarken Mieter aussucht.
Vermieterseite nicht vergessen
Die Vermieterseite sollte an dieser Stelle nicht vergessen werden, denn auch hier gibt es einige Nachteile. Insbesondere auf der Seite der Privat-Vermieter, die in ihre Immobilie als Altersvorsorge investiert und mit steigenden Mieteinnahmen kalkuliert haben. Durch den Mietendeckel und die begrenzten Einnahmen ist natürlich auch die Rendite geringer. Das dämpft auch das Interesse bei potenziellen Käufern, sich eine Wohnung aus dem Bestand zuzulegen. Für den Makler wird es gerade bei kleineren Wohnungen in mittlerer Lage entsprechend schwieriger, die vom Verkäufer erwarteten Verkaufspreise zu erzielen. Wer kann, verlegt sein Geschäft auf den Verkauf von Neubauwohnungen. Aber auch hier sind die Objekte limitiert.
Gleichzeitig hat der Vermieter kaum noch Anreize, in die Sanierung zu investieren, weil er die Miete dementsprechend nicht erhöhen kann. Das wiederum wirkt sich nachteilig auf den Mieter aus. Zudem könnten Schattenmärkte entstehen, auf denen versucht wird, auf andere Art und Weise eine „Mieterhöhung“ zu bekommen, z.B. durch überhöhte Abstandszahlungen. Ob das in Summe zielführend ist? Das wage ich zu bezweifeln.
Schutz des Eigentums nicht mehr gegeben?
Da kommt es also nicht von ungefähr, dass von vielen Seiten scharf kritisiert wird. Für viele Kritiker verstößt der Gesetzgeber gegen den grundrechtlichen Schutz des Eigentums. Die im Grundgesetz verankerte Garantie, sich im Vermögensbereich zur Sicherung der materiellen Grundlagen persönlich frei entfalten zu dürfen, ist ebenso berührt. Gleichzeitig nimmt der Senat durch den Mietendeckel massiven Einfluss auf die Marktentwicklung, was dem Gedanken der freien Preisbildung widerspricht.
Nach sich gezogen hat das, wie zu erwarten, direkt eine Klage gegen den Mietendeckel beim Bundesverfassungsgericht. Begründung laut Immobilienzeitung: Benötigter Neubau werde verhindert, die alters- und klimagerechte Sanierung von Wohnungen torpediert. Soziale Vermieter wie Genossenschaften kommen in wirtschaftliche Existenznot und private Kleinvermieter würden um ihre Altersvorsorge gebracht werden.
Aber auch in der Immobilienbranche wird Kritik laut. Insbesondere die Angst, dass sich Investoren zurückziehen und die Baubranche Auftragseinbrüche einbüßen muss, scheint begründet.
Großbritannien als warnendes Beispiel
Und apropos Immobilien und Eigentum: Eine mögliche Konsequenz sehe ich auch in einer steigenden Zahl der Selbstnutzer. Denn durch den Mietendeckel werden Vermieter wohl vermehrt an Selbstnutzer verkaufen, weil diese eine Zahlungsbereitschaft haben, die sich an den tatsächlichen Knappheitsverhältnissen orientiert. Was dann passiert, lässt sich beispielsweise mit Großbritannien vergleichen, wo fast alle privaten Vermieter den Markt verlassen haben, als der Mietendeckel eingeführt wurde. Das heißt also: Der Mietwohnungsmarkt wird bei ähnlichen Entwicklungen schnell kleiner werden und bald nahezu vollständig in den Händen großer Immobilienkonzerne sein.
Was löst die Mietmisere?
Und was kann nun eine Lösung sein für diese Mietmisere? Was fehlt, ist schlicht und ergreifend mehr Wohnraum. Nur das kann eine Lösung für das Problem sein. Denn mehr Wohnraum, also mehr Angebot, senkt die Preise. Aktuell muss man ja eher befürchten, dass die Mietpreise nach dem Ende der Preisgrenze explodieren werden anstatt sich reguliert zu haben. In Hamburg sehen wir zum Beispiel, dass die Bautätigkeit vorhanden und vor allem effektiv ist. Und dieser Neubau wirkt: Der Anstieg der Mietpreise flacht ab. Was man in puncto Neubau meiner Meinung nach auch nicht außer Acht lassen darf: Das Umland um die Metropolregion und deren Attraktivität. Es ist wichtig, dort Anreize zu schaffen, wohnen zu wollen und vor allem eine gute und schnelle Verkehrsanbindung in die Metropolen zu gewährleisten.
Da drängt sich bei mir auch direkt die nächste Frage auf: Weshalb wurde sich anstatt eines Mietendeckels nicht auf ein Neubaubeschleunigungsgesetz geeinigt und der Fokus auf Städtebauförderung gelegt, anstatt über ein Jahr über den Mietendeckel zu debattieren? Antworten wird es so schnell nicht geben.
