Wozu gibt es eine Mietkaution?
Klingelhöfer: Eine Mietkaution wird zu Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter gezahlt und beim Vermieter hinterlegt, um ihn gegen potenzielle Mietschäden abzusichern, wie nicht gezahlte Mieten oder Betriebskosten und Schäden an der Wohnung. Sie ist zwar nicht gesetzlich festgeschrieben, aber wenn Geld als Sicherheit an den Vermieter fließt, muss eine entsprechende Regelung im Mietvertrag festgehalten werden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Klingelhöfer: Die Höhe der Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden, darf insgesamt jedoch nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Zudem kann die Mietkaution auf verschiedene Arten entrichtet werden, wenn sich beide Parteien darüber einig sind: Beispielsweise als Barkaution oder als Bankbürgschaft in der Form einer Mietkautionsversicherung. Sie darf übrigens auch in Raten gezahlt werden.
Wie sind die Fristen für die Rückzahlung der Kaution?
Klingelhöfer: Tatsächlich sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Kautionsrückzahlung jedoch nicht so eng wie oft vermutet. Vielmehr gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter eine sogenannte Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten zu, innerhalb der er prüfen kann, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. In diesem Zeitraum kann der Vermieter untersuchen, ob Schäden an der Wohnung entstanden sind, ob im Mietvertrag vereinbarte Absprachen über die Instandhaltung der Wohnung verletzt wurden und ob die Nebenkosten vollständig bezahlt wurden. In der Praxis wird die Mietkaution also nur in den seltensten Fällen direkt nach dem Ende des Mietvertrags zurückgezahlt.
Aus welchen Gründen darf die Mietkaution einbehalten werden?
Klingelhöfer: Vermieter dürfen einen angemessenen Teil der Kaution auch über das Ende der Überlegungsfrist hinaus einbehalten, wenn ihnen Mietschäden entstanden sind. Am häufigsten tritt dieser Fall in der Praxis ein, weil die Mieter im Zahlungsrückstand sind oder weil bei der Rückgabe der Mietsache zum Ende des Mietverhältnisses erhebliche Mängel offenbar geworden sind.
Darf die Kaution für Nebenkosten einbehalten werden?
Klingelhöfer: Sind Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, dann ist das für Vermieter ein ausreichender Grund, die Rückzahlung der Kaution aufzuschieben. So können sie mögliche finanzielle Ansprüche einfacher geltend machen. Denn die Betriebskosten werden nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters, sondern nur einmal jährlich abgerechnet. Nachzahlungen für die Betriebskosten des vergangenen Jahres können so einfach mit der Mietkaution verrechnet werden. Die Höhe der einbehaltenen Kaution muss aber in etwa zur erwarteten Nachforderung passen. Wenn also noch etwa 200 Euro Betriebskosten nachgezahlt werden müssen und die Kaution über 1.000 Euro hoch war, darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution einbehalten.
Bei welchen Schäden darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Klingelhöfer: Wenn bei der Rückgabe der Mietsache offenkundige Mängel bestehen. Hierfür muss im Mietvertrag allerdings klar geregelt sein, dass die Mieter die Verantwortung für etwaige Renovierungen, beziehungsweise Schönheitsreparaturen tragen. Ansonsten obliegt es nämlich dem Vermieter, etwaige Mängel auszuräumen.
In der Regel können Mieter durch den Mietvertrag aber nur zu Ausbesserungsarbeiten verpflichtet werden, die mithilfe von Farbe, Gips und Tapete vorgenommen werden können. Also z. B. Bohrlöcher beseitigen, Wände streichen oder die Wohnung putzen. Vor diesem Hintergrund ist der Begriff der „Schönheitsreparaturen“ nicht wörtlich zu nehmen, denn echte Reparaturen sind für gewöhnlich Sache des Vermieters.
Wann verjährt der Anspruch auf Kautionsrückzahlung?
Klingelhöfer: Der verjährt bereits nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Läuft die dem Vermieter zustehende Prüffrist zum Beispiel im Oktober ab, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 31. Dezember desselben Jahres zu laufen und endet drei Jahre später ebenfalls am 31. Dezember.
Aber auch Forderungen eines Vermieters haben ein Ablaufdatum. In Erfurt hatte ein Mieter viele Jahre vor seinem Auszug knapp 1.000 Euro Nachzahlungen für drei Jahre Betriebskosten nicht beglichen. Nach seinem Auszug zahlte die Vermieterin ihm daraufhin die Kaution von beinahe 700 Euro nicht zurück. Der Mieter klagte dagegen und setzte sich vor Gericht durch, weil die Forderungen seiner Vermieterin verjährt waren (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 263/14).
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Klingelhöfer: Der Vermieter hat im Hinblick auf die Mietkaution eine sogenannte Vermögensbetreuungspflicht. Die Kaution ist für ihn „Fremdgeld“, das er zum üblichen Zinssatz für eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen muss. Führt der Vermieter das Kautionskonto nicht als Treuhandkonto, sondern legt Kaution und Eigenvermögen auf einem privaten Konto zusammen an, dann macht er sich sogar wegen Untreue strafbar (Paragraf 266 Strafgesetzbuch (StGB)). Aber in der Praxis wird der Vorwurf der Untreue meist entkräftet, wenn der Vermieter die Kaution auf Aufforderung umgehend zurückzahlen kann. Nur wenn dies nicht der Fall ist, muss sich der Vermieter wegen Vermögensgefährdung verantworten.
Wenn ein Vermieter die Kaution nicht angelegt hat oder ein Mieter seinen Vermieter vergeblich dazu auffordert, einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution zu erbringen, dann darf er im Extremfall vorübergehend die Mietzahlung in Höhe der Kaution einstellen.
Was können Mieter tun, wenn Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen?
Klingelhöfer: Behält der Ex-Vermieter die Mietkaution ohne Grund ein, sollten Mieter zeitnah handeln. Lässt der Vermieter nicht mit sich reden, ist oft der Rechtsweg die einzige Option für Mieter. Das Problem: Haben Sie keine Rechtsschutzversicherung, bleiben Sie im schlimmsten Fall auf den Anwalts- und Gerichtskosten sitzen.
