Auch bei der Höhe der Mietminderung gibt es laut Plusforta keine festen Vorgaben, sodass man selbst das richtige Maß finden muss. Die meisten Mieter würden die angemessenen Zahlungskürzungen überschreiben, aus Mangel an Erfahrung. Immerhin könne die Miete zwischen einem und 100 Prozent gekürzt werden, je nachdem wie sehr die Nutzung beziehungsweise der Wert der Wohnung eingeschränkt wird.
Miete muss schriftlich gemindert werden
Falle zum Beispiel die Heizung längerfristig aus, könne dies einen vollständigen Mietausfall rechtfertigen. Allerdings dürfe man dabei nicht vergessen, dass die Mietminderung taggenau abzurechnen ist und erst ab dem Moment gilt, ab dem der Mangel beim Vermieter angezeigt wird.
Die Meldung müsse schriftlich, zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein, per Fax mit Empfangsbestätigung oder über einen Boten erfolgen. Nennt man dem Vermieter nur telefonisch den Mangel, lasse sich dies im Nachhinein nicht mehr nachweisen.
Ausgangspunkt für die Mietminderung ist die Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011, Az. VIII ZR 223/10).
Das richtige Maß
Überschreitet der Mieter das Maß der Mietminderung, gerate auch mit sehr geringen Beträgen in Mietrückstand, was den Vermieter zur Kündigung berechtige. Erstreckt sich der Mietrückstand über mehr als zwei Monate, stehe es dem Eigentümer sogar frei, fristlos zu kündigen.
Auf der sicheren Seite sei, wer die Miete unter Vorbehalt mindert. So sichere man sich ab, Mietrückstände nachzuzahlen oder die Minderung gegebenenfalls sogar zu erhöhen, wenn sich später zeigt, dass die Minderung geringer oder höher hätte ausfallen sollen.
„Eine bereits beim Einzug existierende Baulücke kann einer späteren Mietminderung infolge von Baulärm die rechtliche Grundlage entziehen. Von Gerichten gefällte Urteile müssen stets als Einzelfälle betrachtet werden, die nicht zwangsläufig als Richtschnur für die eigene Situation dienen können“, sagt Robert Litwak, Geschäftsführer von Plusforta.
„Daher empfehlen wir Mietern, die Miete nie ohne anwaltliche Unterstützung zu kürzen, damit sie am Ende nicht ohne Wohnung dastehen.“(kl)
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