Die Mietpreisbremse wurde am 1. Juni in Berlin eingeführt. Weitere Bundesländer folgen. Cash. sprach mit Immobilienmanager und Buchautor Thomas Knedel über die Auswirkungen und die Möglichkeiten für Vermieter von Wohnimmobilien, trotz der Deckelung auskömmliche Mietrenditen zu erzielen.
Cash.: Das Gesetz zur Mietpreisbremse wurde im März vom Bundestag verabschiedet, die Bundesländer sollen die Regelung möglichst bis zum Sommer umsetzen. Welche Folgen hat dies für den Markt?
Knedel: Die Mietpreisbremse schafft eine große Verunsicherung. Zum jetzigen Zeitpunkt steht vielfach noch gar nicht fest, welche Gebiete betroffen sein werden. Eine zweite Frage ist, ob es dort aussagekräftige Mietspiegel gibt. Viele private Vermieter werden sich nun fragen, wie sie ihre Mietverträge gestalten können und ob sie sich im Rahmen der Regeln bewegen.
Reicht der von der Mietpreisbremse vorgegebene Rahmen nicht aus für angemessene Mieteinnahmen?
Die Bundesregierung hat festgelegt, dass das Mietniveau einer Wohnung in betroffenen Gebieten künftig maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Problem ist, dass die Mietspiegel vieler Städte und Kommunen oft mit veralteten Daten arbeiten und nicht das tatsächliche Niveau abbilden. Nicht selten liegen ihre Angaben um 15 bis 25 Prozent unter der tatsächlichen Marktmiete. Viele Vermieter in betroffenen Gebieten werden Probleme haben, auskömmliche Mieteinnahmen zu erzielen. Doch es gibt Möglichkeiten, die Einnahmen zu erhöhen.
Welche sind das?
Vermieter könnten beispielsweise mit ihren Mietern einen Indexmietvertrag abschließen. Dabei wird ausgehend von einer Basismiete vereinbart, dass sich die Miete regelmäßig mit der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes des Statistischen Bundesamtes ändert. Dabei muss nur die Ausgangsmiete den Kriterien der Mietpreisbremse entsprechen. Für Staffelmietverträge gilt diese Regelung dagegen nicht: Dort muss sich jeder Erhöhungsschritt im Rahmen des Mietdeckels bewegen.
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Wie gestaltet sich die Situation, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert?
Wenn Modernisierungskosten für die Immobilie anfallen, kann der Vermieter diese in gewissem Rahmen auf die Mieter umlegen. Die Erhöhung der Jahresmiete ist allerdings begrenzt auf elf Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen. Für eine solche Umlage muss der Vermieter schriftlich eine genau erläuterte Berechnung vorlegen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Allerdings ist eine Kombination von Modernisierungserhöhungen mit einem Indexmietvertrag nicht möglich.
Seite zwei: „Vermieter können Zusatzeinnahmen generieren, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen“
