In der Immobilienbranche wurde seit ihrer Einführung im Jahr 2015 kaum ein Thema so heiß diskutiert wie die Effektivität der Mietpreisbremse. Entgegen der verbreiteten Meinung zeigt eine aktuelle Studie nun, dass sie in bestimmten Regionen sehr wohl wirkt.
Der Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zufolge kann die Mietpreisbremse in ihrer aktuellen Form nur wirken, wenn die Neuvertragsmieten in der Region in den vier Jahren vor Einführung um mindestens 3,9 Prozent im Jahr anstiegen.
Hintergrund sei die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse, die zur Zeit in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland gelte, in denen etwa ein Viertel der Bevölkerung lebe.
Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete sei die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge der vorherigen vier Jahre berechnet werde, zuzüglich zehn Prozent.
Einmaliger Mietrückgang durch Regulierung
Durch diesen Spielraum auf Seiten der VermieterInnen ist ein Wirken der Regulierung laut den Studienautoren erst ab der 3,9-Prozent-Schwelle möglich.
„Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch“, erklärt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen.
In derartigen Regionen dämpfe die Mietpreisbremse den Anstieg der Mieten dauerhaft, während die Mieten in Regionen, in denen die Neuvertragsmieten zuvor um mehr als 4,8 Prozent pro Jahr kletterten, sogar einmalig um drei Prozent zurückgingen.
Neue Studie differenziert Regionen
Auf diese Weise seien Mieten in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder auch im Innenstadtbereich von Bielefeld gesunken.
„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf – die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch“, sagt Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität in Erlangen-Nürnberg.
Frühere Studien – unter anderem auch des DIW Berlin – deuteten auf einen kaum verlangsamten Anstieg der Mieten seit Einführung der Mietpreisbremse hin. Dieses Ergebnis gelte weiterhin, jedoch sei die neue Studie differenzierter und trenne erstmals Regionen in denen die Regulierung wirkt von anderen Regionen.
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