Das Mietrecht ist überaus facettenreich und voller Unsicherheiten, sowohl für Mieter als auch Vermieter. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat einige zentrale Punkte zusammengestellt und klärt über die aktuelle Rechtslage auf.
Das Mietrecht sorgt nicht nur für Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, sondern auch in der Politik. In kaum einem Bereich schlägt sich das so deutlich nieder wie in der Frage nach der zulässigen Miethöhe.
Der Gesetzgeber hat mehrere Instrumente geschaffen, die die zulässige Miethöhe begrenzen. So darf ein Vermieter den Mietpreis seiner Bestandsmieter maximal bis zur dem Mietspiegel zu entnehmenden ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.
Mieterhöhungen sind begrenzt
Der Vermieter darf die Gebühr außerdem erst 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung anheben. Darüber hinaus muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze beachten.
Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In vielen Städten und Gemeinden, beispielsweise in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg oder München, liegt die Kappungsgrenze sogar bei nur 15 Prozent.
Dennoch sind die Mietpreise in Deutschland, insbesondere in den Großstädten, in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen. Dieser Anstieg, der nach wie vor andauert, führte im Jahr 2015 zur Einführung der sogenannten Mietpreisbremse.
Mietpreisbremse mit Ausnahmen
Sie bezieht sich auf Neuvermietungen und gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Über den Einsatz der Mietpreisbremse entscheiden die Landesregierungen, er ist zudem auf höchstens fünf Jahre begrenzt.
In den Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Gebühr für eine neu vermietete Wohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verstößt der Vermieter gegen diese Höchstgrenze, kann der Mieter dagegen vorgehen.
Die Mietpreisbremse kennt jedoch Ausnahmen. So gilt sie nicht, wenn bereits die Miete des Vormieters mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen hat.
Neubauten werden von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Darunter fallen Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden. Durch diese Ausnahme will der Gesetzgeber den Neubau ankurbeln, da in vielen Gebieten Deutschlands Wohnraummangel herrscht.
Mietpreiserhöhung durch Modernisierung
Gleiches gilt für umfassend modernisierte Wohnungen: Die Erstvermietung nach der Modernisierung ist nicht von der Mietpreisbremse betroffen.
Als umfassend gilt die Modernisierung, wenn die Kosten dafür etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung betragen und mehrere Wohnungsbereiche, wie etwa Heizung, Fenster und Fußböden, wesentlich verbessert wurden.
Wenn ein Vermieter seine vermietete Wohnung modernisiert, darf er die Jahreskaltmiete um bis zu elf Prozent erhöhen – dies ist die sogenannte Modernisierungsumlage.
Zu umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen zählen solche, die den Wohnwert erhöhen oder eine langfristige Energieeinsparung zur Folge haben.
Seite zwei: Erhöhung des Wohnwerts
