Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnwertes sind vielfältig, beispielsweise der Anbau eines Balkons, Maßnahmen zur besseren Belüftung, die Installation einer Gegensprechanlage oder auch der Einbau eines Aufzugs im Treppenhaus. Energetische Maßnahmen sind beispielsweise der Einbau von Isolierglasfenstern oder die Wärmedämmung der Fassade.
Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters im Regelfall dulden, allerdings muss er mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über den Umfang, die Kosten und die Dauer der Arbeiten informiert werden, anderenfalls verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche sechs Monate zu Gunsten des Mieters.
Auch der voraussichtliche Umfang der Mieterhöhung muss dem Mieter angekündigt werden. Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete (festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten) oder eine Indexmiete (die Erhöhung der Miete bemisst sich am Verbraucherpreisindex) vereinbart, ist eine zusätzliche Mieterhöhung durch die Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
Vermieter zahlt Instandsetzung
Von Modernisierungen zu unterscheiden ‒ und dementsprechend nicht auf den Mieter umzulegen ‒ sind Instandsetzungsmaßnahmen, also die Behebung von Mängeln oder Schäden.
Jedoch kann der Vermieter den Mieter an den Kosten für kleinere Reparaturen beteiligen, sofern der Mietvertrag die Kleinreparaturklausel enthält. Zu den kleineren Reparaturen zählen beispielsweise ein defekter Lichtschalter oder ein kaputter Türgriff.
Für die Beteiligung des Mieters muss im Mietvertrag jedoch eine Kostenobergrenze vereinbart werden. In Berlin stehen einige Gebiete unter Milieuschutz, in diesen können die Behörden Modernisierungsmaßnahmen untersagen.
Kündigung muss begründet sein
Mieter in Deutschland stehen unter einem starken Kündigungsschutz. Vertragstreue Mieter können nicht grundlos gekündigt werden. Wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, etwa mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist, kann der Vermieter den Vertrag jedoch kündigen.
Weitere mögliche Kündigungsgründe sind vorsätzliche Beschädigung der Mietsache, unerlaubte Untervermietung oder andauernde Verstöße gegen die Hausordnung.
Der Vermieter muss eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten. Bei einer Wohndauer ab fünf Jahren steigt die Frist auf sechs Monate, bei einer Wohndauer ab acht Jahren auf neun Monate.
Eigenbedarf als Kündigungsgrund
Kündigen darf der Vermieter außerdem, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Das heißt, wenn er, Personen aus seinem Hausstand (dazu zählen beispielsweise auch Stiefkinder) oder Familienangehörige die Wohnung selbst nutzen möchten.
Der Vermieter muss jedoch vernünftige Gründe für den Eigenbedarf angeben. Dazu zählen beispielsweise eine Verbesserung der Wohnverhältnisse, ein kürzerer Arbeitsweg oder ein Kinderwunsch.
Zum Eigenbedarf zählt auch die Nutzung als Ferienwohnung, sofern vom Vermieter genutzt und nicht bloß an Dritte vermietet wird.
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