Ein weiterer anerkannter Kündigungsgrund ist die etwas sperrig klingende Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Dazu zählt beispielsweise, wenn ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude abgerissen werden und dafür auf dem Grundstück ein Neubau entstehen soll.
Mieter in dem abzureißenden Gebäude stellen in dem Fall eine Hinderung dieser wirtschaftlichen Verwertung dar und können deshalb gekündigt werden.
Nicht zulässig ist es dagegen, einem Mieter zu kündigen, weil der Vermieter durch eine bloße Neuvermietung höhere Mieteinnahmen erzielen könnte.
Mieter hingegen können einen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Zu beachten ist die Kündigungsfrist von drei Monaten.
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Dies ist wohl die häufigste Frage, die sich Mieter stellen: Muss ich beim Auszug streichen? Eine Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen ist dann zulässig, wenn die Wohnung zum Einzug renoviert übergeben wird.
Übernimmt der Mieter die Wohnung unrenoviert, ist er ohne angemessenen Ausgleich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er ist ebenfalls nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag nicht rechtens formuliert ist.
Nicht rechtens ist es, für die Renovierung eine bestimmte Wandfarbe vorzugeben. Wird etwa das „Weißen“ der Wände verlangt, ist dies unwirksam.
Außerdem ist es nicht rechtens, starre Renovierungsfristen vorzugeben. Schönheitsreparaturen sind nach dem tatsächlichen Bedarf durchzuführen, das heißt beispielsweise dann, wenn die Wände verschmutzt oder abgenutzt aussehen.
Klare Renovierungszeiträume
Ist die Klausel aber so formuliert, dass Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ nach gewissen Zeiträumen durchgeführt werden müssen, ist das rechtens.
So hat der Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass trotz Ablaufens dieser Zeiträume kein Renovierungsbedarf besteht, beispielsweise wegen längerer Abwesenheit.
Die Rechtsprechung gibt Zeiträume vor, nach denen in der Regel Renovierungsbedarf besteht und dementsprechend Schönheitsreparaturen durchzuführen sind:
Das Streichen von Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre. Das Streichen von Wohnräumen, Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre. Das Streichen von Nebenräumen alle sieben Jahre. Gibt der Mietvertrag kürzere Zeiträume vor als die genannten, ist dies nicht rechtens.
Annett Engel-Lindner ist Referentin Immobilienverwaltung beim Immobilienverband Deutschlands IVD.
Lesen Sie das vollständige Interview im aktuellen Cash.Special Rendite+ 2/2017.
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