In Paragraf 556c BGB soll nunmehr die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, neu geregelt werden. Bei Umstellung von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter, können Vermieter die Kosten dieser Wärmelieferung künftig umlegen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (Kostenneutralität).
Einzelheiten der Umstellungsvoraussetzungen soll eine durch die Bundesregierung zu verabschiedende Wärmelieferverordnung treffen.
Berücksichtigung energetischer Kriterien in ortsüblicher Vergleichsmiete
In Paragraf 558 BGB soll die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung finden. Durch diese gesetzliche Klarstellung sollen energetische Kriterien verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
Einführung regionaler Kappungsgrenzen
In Paragraf 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ist nunmehr in Absatz 3 folgender Satz eingefügt worden:
„Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.“
Mit dieser Einfügung werden die Landesregierungen ermächtigt, im Wege von Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit 15 Prozent in drei Jahren, und nicht, wie ansonsten nach Absatz 3 Satz 1 in Paragraf 558 BGB bestimmt, 20 Prozent betragen. Mit dieser Neufassung ist eine Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten in entsprechend bestimmten Gemeinden oder Teilen von Gemeinden beabsichtigt.
Kündigung bei Zahlungsverzug mit Sicherheitsleistung
Nach Paragraf 569 Absatz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter mit Zahlung der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Verzug ist. Die Vorschrift soll das so genannte Mietnomadentum begrenzen.
„Berliner Räumung“
Mit dem neu eingefügten Paragraf 885a Zivilprozessordnung (ZPO) soll die in der Praxis bewährte so genannte „Berliner Räumung“ auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden. Bei der „Berliner Räumung“ beschränkt der Gläubiger seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzbeschaffung an den Räumen. Die in den Räumen befindlichen Gegenstände müssen vom Vermieter verwahrt und gegebenenfalls für den Mieter verwertet werden.
Gemäß Paragraf 940a ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Die Vorschrift soll verhindern, dass ein Mieter, gegen den ein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt, sich der Räumung dadurch entzieht, dass er einem Dritten die Wohnung überlässt. Per einstweiliger Verfügung kann sich die Räumung auch gegen den Dritten wenden, ohne dass es einer umfangreichen Hauptverhandlung bedarf. (te)
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