Vergleichsweise günstig sind Eigentumswohnungen in Neukölln. Im Norden des ehemaligen Problembezirks werden in Aufteilungsprojekten zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter verlangt, während die Neuvertragsmieten bereits bei acht bis zehn Euro liegen. Damit hat sich Neukölln zu einem der attraktivsten Investitionsstandorte in Berlin gewandelt.
Konservativ kalkulieren
Aber auch sonst können sich die Ertragschancen in Berlin derzeit durchaus sehen lassen. Im Mittel liegen die Mietrenditen noch immer zwischen 2,5 und vier Prozent. Die sich daraus ergebenden Kapitalerträge lassen sich mittels günstiger Finanzierungen erheblich steigern. Denn derzeit werden zehnjährige Darlehen für Zinssätze von 1,6 Prozent vergeben.
Bei einer 50-Prozent-Finanzierung bedeutet dies eine Verzinsung des Eigenkapitals zwischen 3,4 und 6,4 Prozent. Zum Vergleich: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt aktuell bei 0,68 Prozent per annum und anders als bei Wohnungen gibt es keine Chance auf Wertsteigerungen.
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Mit Blick auf die jüngsten Preissprünge bei Berliner Wohnungen sollten Immobilienkäufer allerdings eher konservativ kalkulieren und bei der jeweiligen Prognoserechnung aktuell nicht mehr als zwei Prozent Wertzuwachs jährlich annehmen. Denn weder die Einkommen noch die Mieten und Preise wachsen in Berlin in den Himmel.
Mietpreisbremse? Egal!
Im Gegenteil: Vor allem außerhalb des S-Bahn-Rings scheint vielerorts eine natürliche Preisgrenze erreicht. Davon zeugen die in den Cityrandbereichen deutlich rückläufige Fluktuation sowie die Tatsache, dass Neubau- und Aufteilungsprojekte immer häufiger von unten nach oben verkauft werden – früher waren die beliebten Dachgeschosswohnungen fast überall zuerst vergeben.
Die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse muss die Anleger in Berlin dagegen nicht beeindrucken. Es ist zwar davon auszugehen, dass in ganz Berlin die Neuvertragsmieten bald in der Regel nicht um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Bei moderaten Anpassungsmöglichkeiten bleiben Berliner Wohnungen dennoch eine attraktive Geldanlage.
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