Wohnimmobilien bleiben vor dem Hintergrund aufziehender ökonomischer Risiken eine attraktive Investmentkategorie. Sinkende Leerstände, steigende Mieten, die unzureichenden Neubauaktivitäten und der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten sprechen für mittelfristig stabile Mehrfamilienhaus-Preise. Besonders westdeutsche Städte wie Aachen, Gießen, Kassel und Koblenz bieten attraktive Investmentchancen. Das sind die Ergebnisse der Studie „Westdeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2019“, welche Wüest Partner Deutschland erstmalig vorlegt.
Die vergleichende Studie von 20 westdeutschen Oberzentren analysiert die Standorte hinsichtlich Demografie, Wirtschaftskraft, Wohnungsbestand, Wohnungsbautätigkeit, Mietwohnungsmarkt, Wohneigentumsmarkt, Wohninvestmentmarkt und Risiko-Rendite-Profil. Drohende regulatorische Eingriffe in die Mietpreissetzung und eine konjunkturelle Eintrübung betreffen auch die westdeutschen Städte. Aber es gibt Faktoren, die auf ein positives Vorzeichen der Preisentwicklung von Immobilien hindeuten. Investoren müssen im Vergleich zu den Vorjahren unter leicht verschlechterten Rahmenbedingungen agieren.
Geringere Dynamik bei Mieten und Preisen für Mehrfamilienhäuser
Der Anstieg von Mieten und Kaufpreisen geht laut der Studie zurück. Frankfurt weist demnach mit 15,21 Euro pro Quadratmeter den höchsten Median-Mietpreis auf, Oberhausen liegt mit 6,19 Euro pro Quadratmeter auf dem niedrigsten Niveau. Für Neubauwohnungen werden durchschnittlich 25 Prozent mehr Miete verlangt als für Bestandswohnungen. „Die höchsten Renditen innerhalb der Städteauswahl können in Oberhausen erzielt werden, allerdings bei entsprechendem Risiko“, sagt Andreas Pörschke, Geschäftsführer Wüest Partner Deutschland. Die sichersten Investmentstandorte im Westen sind Frankfurt, Köln und Münster, gefolgt von Wiesbaden und Düsseldorf. Aufgrund der relativ günstigen Rendite-Risiko-Profile bewertet Wüest Partner Deutschland Köln, Aachen, Kassel, Koblenz und Gießen als attraktive Investmentstandorte. Die Bruttofaktoren liegen an den analysierten Standorten zwischen dem 16- und 25-fachen der Jahresnettokaltmiete, durchschnittlich beim 19-fachen, und sind in Frankfurt mit einem Mittelwert von 30 am höchsten. Der durchschnittliche Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser in Frankfurt ist mit 4.217 Euro pro Quadratmeter ebenfalls am höchsten und in Siegen mit 1.053 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten.
Anhaltende Nachfrage nach Wohnraum bei erhöhter Kaufkraft
Die beobachtete reale Kaufkraftsteigerung in den westdeutschen Städten von zehn Prozent in den vergangenen fünf Jahren wirkt der Wohnkostenbelastung durch steigende Mieten entgegen. Auch die Erschwinglichkeit von Eigentum halte sich dadurch auf tragbarem Niveau. Ein anhaltendes Niedrigzinsumfeld und günstige Finanzierungsbedingungen lassen die Nachfrage nach Wohnungseigentum und damit auch die Preise steigen. Zudem werden gemessen am Bedarf zu wenige Wohnungen gebaut. Das gilt nicht nur in den Metropolen. „Am größten ist die Diskrepanz zwischen Bedarf und Neubau in Kaiserslautern, Aachen und Gießen“, sagt Pörschke. Mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 2,5 Prozent liegen die westdeutschen Städte unter der Fluktuationsreserve von 3,0 Prozent.
Demografische Chancen von wirtschaftlich stärkeren Pendelstädten
Bei einer Vielzahl der westdeutschen Großstädte wurde ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum beobachtet. „Diese Städte können bei Bereitstellung von attraktivem und bezahlbarem Wohnraum weitere Einwohner gewinnen. Gießen, Frankfurt, Münster und Bonn weisen unserer Studie zufolge die höchste Steigerung der Einwohnerzahl auf. Gießen verzeichnete mit einem Bevölkerungswachstum von 12,4 Prozent seit 2015 den mit Abstand stärksten Anstieg“, so Pörschke.
Ökonomische Unsicherheit festigt Wohnimmobilien als relativ sichere Asset-Klasse bei reduziertem Vermietungsrisiko
Die Studie prognostiziert, dass lokale sowie regional übergreifende Faktoren das Investitionsumfeld beeinträchtigen können. Brexit, Handelskonflikte, konjunktureller Abschwung (hohe Schulden) können ebenso eine Rolle spielen wie das bereits bestehende hohe Preisniveau und regulatorische Eingriffe der Politik in die Mietpreissetzung. Zugleich weisen wichtige Faktoren auf eine positive Preisentwicklung hin: ein starker Arbeitsmarkt, sinkende Leerstände und Kaufkraftzuwächse, Bevölkerungswachstum, relativ geringe Neubauaktivität, steigende Mieten und anhaltender Anlagedruck. Vor diesem Hintergrund bleiben Wohnimmobilien eine attraktive und relativ sichere Investmentkategorie.
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