In den ersten drei Quartalen 2021 sind die Immobilienpreise in München im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter gestiegen. Das zeigt die aktuelle Analyse des Gutachterausschusses, dem auch Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, seit vielen Jahren angehört. Der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in guten Wohnlagen kletterte um rund acht Prozent auf jetzt rund 10.500 Euro. Mit rund 22 Prozent verteuerte sich der Quadratmeterpreis bei neugebauten Doppelhaushälften am deutlichsten. Insgesamt wurden auf dem Münchner Immobilienmarkt zwischen Januar und September 2021 ca. 12 Milliarden Euro umgesetzt.
Das Preisniveau auf dem Münchner Immobilienmarkt zieht weiter an und erreicht neue Rekordwerte. In den ersten drei Quartalen 2021 stieg die Zahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um sechs Prozent, während der Geldumsatz vor allem aufgrund von großvolumigen Einzeltransaktionen im Gewerbesegment von insgesamt über 1,25 Milliarden Euro ein Plus von 36 Prozent verzeichnen konnte.
Umsatzstark zeigte sich erneut der Markt für Wohnimmobilien. Im für München besonders relevanten Bereich der Eigentumswohnungen lag der Geldumsatz um 18 Prozent deutlich über dem Vorjahresniveau, während er im Segment der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sogar um 21 Prozent anstieg. Mit einem Plus von 52 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum war die Umsatzsteigerung bei Mietwohnhäusern am deutlichsten. Neben höheren Kauffallzahlen in den einzelnen Segmenten ist der Anstieg des Preisniveaus insgesamt für diese Entwicklung verantwortlich.
Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen kletterten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um jeweils rund acht Prozent nach oben und kosten im Mittel nun 9.600 Euro bzw. 10.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Preiszuwächse im zweistelligen Prozentbereich verzeichneten vor allem Doppelhaushälften und Neubau-Reihenhäuser. So wuchs das Kaufpreisniveau im letztgenannten Teilmarkt sowohl bei Reihenmittel- als auch bei den im Vergleich immer etwas teureren Reihenendhäusern um 14 bzw. 15 Prozent. Kaufinteressenten müssen jetzt im Schnitt 1,21 bzw. 1,36 Millionen Euro für ein Reihenhaus aufbringen. Einzig Reihenmittelhäuser im Bestand liegen trotz einer Steigerung um rund acht Prozent noch unter der Millionen-Grenze, wenn auch knapp.
Besonders stark entwickelten sich die Kaufpreise für neugebaute Doppelhaushälften, die um knapp 22 Prozent auf 1,58 Millionen Euro anstiegen, während sich Bestandsimmobilien um 15 Prozent auf rund 1,33 Millionen Euro verteuerten.
Fehlende Anlagemöglichkeiten und verfehlte Baupolitik
Dass die Immobilienpreise in München von der Pandemie unbeeindruckt weiter steigen, wundert den Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, Thomas Aigner, nicht. Der Experte, der seit über 30 Jahren auf dem Münchner Immobilienmarkt agiert und die Entwicklungen genau beobachtet, sieht einen sich immer weiter verschärfenden Nachfrageüberhang:
„Wir erleben seit Jahren, was es bedeutet, wenn die Anziehungskraft einer Stadt bzw. einer Region auf eine verfehlte Baupolitik trifft. Die Menschen wollen hier wohnen, weil hier die Wirtschaft brummt und weil es schön ist, in der Nähe der Berge und der bekannten Urlaubsziele zu leben. Was seit über zehn Jahren verschärfend hinzukommt, ist die zusätzliche Nachfrage nach Sachwerten. Die Finanz-und Wirtschaftskrise 2009, die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, die seit 2016 den Leitzins auf null belässt und damit die klassischen Sparprodukte wie Anleihen und Bankanlagen faktisch wertlos gemacht hat – das alles führt dazu, dass Investoren und Privatanleger ihr Vermögen in die weniger inflationsanfälligen Anlagemöglichkeiten wie Immobilien stecken. Und die kauft man dann natürlich in attraktiven Regionen.“
Die dadurch immer weiter steigende Nachfrage könne zwar aufgrund von fehlendem Platz nicht komplett gedeckt werden, es sei aber an der Politik, mit wegweisenden Entscheidungen hier größere Abhilfe zu schaffen.
„Statt das kommunale Planungsrecht tiefgreifend zu reformieren und mit einer Bauleitplanung für ganze Metropolregionen eine erheblich größere Dimension an Wohnungsbau möglich zu machen, flüchtet man sich in Symbolpolitik und betreibt dadurch im Grunde Bauverhinderungsmaßnahmen. Denken wir nur an die Parkstadt Schwabing: Hier wollte die Argenta-Unternehmensgruppe bis zu 800 Wohnungen bauen, darunter auch geförderte. Weil der Investor aber nach fast zehn Jahren (!) immer noch kein Baurecht dafür hatte, gab er diese Pläne auf und baute die im Bebauungsplan eigentlich vorgesehenen Gewerbeeinheiten. Dort ist jetzt bekanntlich Amazon. Oder denken wir an die Neuregelung der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN), die jüngst dazu geführt hat, dass das Unternehmen ECE sein Vorhaben, bis zu 700 Wohnungen neben dem Olympia-Einkaufzentrum zu bauen, aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit zurückzog. Hier trifft eine ideologiegetriebene Politik auf die Wirklichkeit – und dabei verlieren leider alle Beteiligten.“
