Gemäß der aktuellen Studie, die von LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) durchgeführt wurde, haben bestehende Eigentumswohnungen die höchsten Preissteigerungen Hamburg aufgewiesen. Aber auch die Preise für gebrauchte Häuser in der Hansestadt haben im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich zwölf Prozent angezogen. Dagegen sind die Neubaupreise in Hamburg nur um 1,8 (Eigentumswohnungen) beziehungsweise 2,8 Prozent gestiegen (Häuser).
Laut F+B-Studie mussten Käufer für Neubauten im Umland deutlich mehr zahlen. Eigentumswohnungen kosteten hier demnach durchschnittlich 12,1 Prozent und neue Häuser rund 8,5 Prozent mehr als im Jahr 2011. Damit hat die Immobilienmarkt-Studie im Neubau-Segment für das Umland erstmals höhere Preissteigerungen als für Hamburg ausgewiesen.
Eine „ähnliche Entwicklung“ sieht der LBS-Vorstandsvorsitzende Peter Magel bei den Bestandsobjekten. Während der Preisanstieg in diesem Segment in Hamburg mit zwölf (Häuser) beziehungsweise 12,5 Prozent (Eigentumswohnungen) unter dem Vorjahresniveau blieb, fiel dieser im Umland mit bis zu 7,7 Prozent für gebrauchte Immobilien höher aus als im Vorjahr.
Für Umland-Gemeinden, die über eine gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur verfügen, hatte die LBS diese Preisentwicklung nach eigenem Bekunden erwartet. Als Ursachen für die erneut angezogenen Immobilienpreise nennt Magel unter anderem die positive Bevölkerungsentwicklung und die wachsende Zahl der Haushalte. Außerdem gäbe es zu wenige Baufertigstellungen und ein immer knapper werdendes Bestandsangebot bei gleichzeitig steigender Wohnraum-Nachfrage. „Hinzu kommen noch die für junge und ältere Menschen steigende Attraktivität des Wohnens in der Stadt, die Sicherheit von Immobilien in der Finanzkrise und das anhaltend niedrige Bauzins-Niveau“, ergänzt er.
Keine Immobilienblase in der Hansestadt
Trotz der erneuten Preissteigerungen sieht Magel allerdings keine Immobilienblase drohen: „In den Jahren 2002 bis 2008 waren die Immobilienpreise in Hamburg relativ konstant. Erst ab 2008 kam es im Immobilienmarkt durch neue Käufer, die in Betongold investierten und durch die positive Einkommensentwicklung der privaten Haushalte zu Nachholeffekten, die bis heute anhalten. Trotz der in einigen Stadtteilen in den letzten Jahren erkennbaren Überhitzungstendenzen bei der Entwicklung der Immobilienpreise, sehe ich auch keine Anzeichen für Immobilienspekulationen. Dies wird allein schon durch die Mindest-Rentabilitätsanforderungen der Investoren und der konservativen Kreditvergabe deutscher Finanzinstitute mit den entsprechenden Anforderungen an Bonität und Mindest-Eigenkapital sowie den langen Zinsbindungsfristen ausgebremst.“
Seine Standortanalyse: „Wer nicht unbedingt in den sehr teuren Stadtteilen oder in der City wohnen muss, findet im Großraum Hamburg immer noch relativ zentrumsnah und verkehrsgünstig gelegene Regionen mit bezahlbarem Wohnraum.“ Zu diesen Regionen zählt er im Süden Harburg und angrenzende Stadtteile, Richtung Osten Borgfelde, Hamm, Horn, Jenfeld und Billstedt sowie Norderstedt, Quickborn und Henstedt-Ulzburg nördlich von Hamburg. Aber dort sei mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. „Wenn sich die Geldpolitik der EZB nachhaltig ändern sollte und dann das derzeit künstlich niedrig gehaltene Zinsniveau wieder ansteigt, wird sich auch für die Bauzinsen schnell ein höheres Marktniveau einstellen. Ich rate Immobilien-Interessenten daher rechtzeitig zu handeln, denn bei steigenden Zinsen kann bereits ein Prozentpunkt mehr eine Baufinanzierung um mehrere tausend Euro pro Jahr teurer werden lassen“, so Margel.
In Hamburg sind der Untersuchung zufolge Bestandsimmobilien in den Stadtteilen Hafen-City, Harvestehude, Rotherbaum, Uhlenhorst, Nienstedten und Blankenese am teuersten. Im Umland wurden die höchsten Preise in Wentorf/Aumühle, Ahrensburg, Norderstedt, Tangstedt und Trittau registriert. Neue Häuser und Eigentumswohnungen sind demnach ebenfalls in den Stadtteilen Harvestehude und Rotherbaum am teuersten, aber auch in Groß-Flottbek und Wellingsbüttel. Im Umland betrifft es die Regionen Ahrensburg, Wedel, Halstenbek und Rellingen.
Hintergrund: Für die Studie wurden im zweiten Halbjahr 2012 insgesamt 10.400 öffentlich zugängliche Immobilienangebote in Hamburg und im Umland erfasst, davon 9.100 Angebote in den Segmenten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. (te)
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