Beim Hausbau kommen zu den Baukosten in der Regel über zehn Prozent der Gesamtkosten zusätzlich hinzu. Diese Summe müssen Bauherren einkalkulieren. Die LBS hat eine Checkliste aller Nebenkosten erstellt.
Wer den Finanzierung einer Immobilie plant, sollte die Baunebenkosten berücksichtigen, denn diese liegen zwischen zehn und 15 Prozent der Gesamtkosten. Um die Belastung einschätzen zu können, sollte der Vertrag mit dem Bauträger genau geprüft werden. Die LBS erklärt, mit welchen Zusatzposten Bauherren rechnen sollten.
Makler und Architekt
Ist ein Makler mit der Immobiliensuche betraut, fällt laut LBS in der Regel eine Courtage in Höhe von mindestens 3,57 Prozent der Kaufsumme an. Üblich seien 5,95 Prozent. Für unbebaute Grundstücke seien die Kosten niedriger. Weitere Kosten fallen an, wenn ein Architekt zu Rate gezogen wird, zum Beispiel wenn noch Änderungen für ein vorgeplantes Haus gewünscht sind.
Eintrag ins Grundbuch und Grunderwerbssteuer
Für den Eintrag ins Grundbuch muss man einen Notar bezahlen, der seine Dienstleistung nach festen Kostensätzen abrechnet. Mit etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises sind laut LBS in der Regel die Kosten des Kaufvertrages und das Eintragen einer gebührenpflichtigen Grundschuld für das finanzierende Kreditinstitut abgedeckt.
Zusätzlich müssen Hauskäufer die Grunderwerbssteuer zahlen, sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Nordrhein-Westfalen verlangt wie Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen aktuell den Höchstsatz. Nachdem diese behördlichen Erfordernisse erledigt sind, ist man Eigentümer des Grundstücks.
Erschließung des Grundstücks
Die Gebühr für die Anbindung an die öffentliche Infrastruktur – Wasser, Abwasser, Strom – zahlt der Eigentümer an die Kommunen, Versorger und Netzbetreiber. Die Kosten werden laut LBS vom jeweiligen Anbieter festgesetzt und auf alle Bauherren im Baugebiet umgelegt.
Die Kosten für die private Erschließung von der Grundstücksgrenze ins Gebäude habe jeder Bauherr selbst zu tragen. Die Gesamtkosten würden je nach Grundstück variieren und im Schnitt zwischen 5.000 bis 15.000 Euro liegen.
Bodengutachten und Vermessung
Einige Grundstücke sind aufgrund von geologischen Besonderheiten oder Altlasten nicht zur Bebauung geeignet, das kann durch ein Bodengutachten ermittelt werden. Je nach Aufwand müssen Häuslebauer zwischen 1.000 und 2.000 Euro zahlen.
Seite zwei: Baugenehmigung und Belastungen während der Bauphase
Zum Bauantrag gehört laut LBS ein amtlicher Lageplan, in dem die Immobilie in ihren Ausmaßen eingetragen wird. Später müsse für das fertige Haus ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis erbracht werden.
Die zugrundeliegenden Vermessungskosten seien in den jeweiligen Gebührenordnungen der Länder aufgeführt. Der Eigentümer sollte etwa ein Prozent der Kaufsumme für die Leistung des Vermessungsbüros einplanen. Je nach Aufwand könne der Betrag abweichen.
Baugenehmigung und Versicherung
Die genauen Kosten für den Bauantrag hängen vom Umfang des Bauvorhabens ab und sind in der Gebührensatzung der Kommune festgelegt. Sie schwanken bei einem Einfamilienhaus von 150 Quadratmeter Wohnfläche um die 1.000 Euro. Eine Baugenehmigung ist für drei Jahre gültig. Das heißt: Spätestens dann muss mit dem Bau begonnen worden sein.
Die LBS empfiehlt Bauherren vor Baubeginn eine Bauleistungsversicherung und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Bauleistungsversicherung deckt die eigenen Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger bis zur endgültigen Bauabnahme ab. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt den Bauherrn während der Bauphase gegen Schadenersatzansprüche von Dritten.
Zudem sei eine Rechtschutz- und Rohbau-Feuerversicherung ratsam. Die Prämien richten sich nach der Höhe der Bausumme und variieren von Anbieter zu Anbieter.
Belastungen während der Bauphase
Es ist üblich, dass Neubauten in Etappen entsprechend des Baufortschritts bezahlt werden müssen. Daher würden auch während der Bauzeit Kreditsummen benötigt, für die schon Zinsen gezahlt werden müssen. Vor allem Verzögerungen am Bau kosten zusätzliches Geld. Die LBS empfiehlt, 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung zu reservieren.
Eventuell sollten auch noch Kosten für das Entfernen von Bäumen auf dem Grundstück oder das Anlegen einer Baustraße sowie für Wasser und Strom während der Bauphase einkalkuliert werden, sofern dies nicht im Bauvertrag geregelt ist.
Die LBS rät, neben den Nebenkosten auch einen Puffer von rund 10.000 Euro einzuplanen, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden. Dieses Geld könne später für die Außenanlagen benutzt werden, falls es nicht benötigt wird. (kl)
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