In vielen Regionen nähern sich die Preise für Bestandswohnungen und Neubauten hierzulande an. Und überdies geht die Preisschere zwischen vermieteten und freien Wohnungen auseinander. Das klingt erst einmal verwirrend und bringt die althergebrachten Erfahrungswerte vieler Wohnungskäufer durcheinander. Galt nicht die Faustregel: Neubau ist teuer, Altbestand günstig? Hat sich der Markt also radikal gewandelt? Und gibt es plötzlich neue Eckdaten, die man zu beachten hat, die es vorher nicht gab? Ein Beitrag von John Bothe, Geschäftsführer Silberlake.
Für mich steht fest: Wer pauschalisierend die Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien und Neubauten einander gegenüberstellt, kalkuliert zu wenig Faktoren ein. Richtiger wäre es, den allseits bekannten Parametern von Mikro- und Makrolage die qualifizierenden Fragen nach Neubau oder Bestand und vermietet oder frei hinzuzufügen. Nur so erhält man ein ausgeglichenes und präziseres Bild von gerechtfertigten oder eben auch überhöhten Preisen.
Demografische und soziale Entwicklung betrachten
Das hat mehrere Gründe: Zum einen müssen wir uns die demografische und soziale Entwicklung der vergangenen Jahre genauer anschauen. Dass wir uns in einem Zeitalter der neuen Urbanisierung befinden, müsste inzwischen allseits bekannt sein. Was in den Jahren ab 2000 als weltweiter Trend identifiziert wurde, erreicht nun – mit einiger Verzögerung, aber dennoch unaufhaltbar – auch Deutschland. Die Metropolregionen wachsen – und wachsen dadurch auch zusammen; noch mehr junge Menschen ziehen in die Großstädte; Digitalisierung und Globalisierung führen dazu, dass gut ausgebildete junge Menschen aus dem Ausland den Umzug von Metropole zu Metropole nicht scheuen. Selbst das Ruhrgebiet, das lange Zeit als „graues Entlein“ Deutschlands gewertet wurde, erfährt seit einigen Jahren wieder einen kräftigen Zuzug. Diese Entwicklung hätte man nach den Jahrzehnten des Bevölkerungsrückgangs in der alten Industrieregion so wahrscheinlich nicht erwartet.
Nachfrageboom am Wohnungsmarkt
Das Bevölkerungswachstum führt zu einem Nachfrageboom am Wohnungsmarkt in den Großstädten, dem die Wohnungswirtschaft und die kommunale Politik nur mühsam und nachgelagert gerecht werden können. Selbst wenn die politischen Interessen – wie etwa in Hamburg – überdurchschnittlich baufreundlich wären, ließe sich die stetig wachsende Nachfrage nach Wohnraum nicht von einem Tag auf den anderen entspannen. Wohnhäuser zu planen und zu bauen, das dauert eben seine Zeit.
Hoher Anlagedruck
Hinzu kommt der Anlagedruck am Kapitalmarkt, den die deutschen Wohnimmobilien seit mehreren Jahren deutlich zu spüren bekommen. Mangels Investitionsalternativen und sinkender Renditen erhöhen immer mehr professionelle und semiprofessionelle Investoren den Portfolioanteil an Immobilien. Verständlicherweise steigen durch die erhöhte Nachfrage in der Folge die Preise – sowohl für Bestände als auch für Neubauten. Die Besonderheit des deutschen Wohnimmobilienmarkts ist dabei folgendes: Jahrzehntelang befand sich der deutsche Wohnungsmarkt in einem Dornröschenschlaf. Vielleicht mit der einzigen Ausnahme München konnten die deutschen Wohnungspreise und Preisentwicklungen keinem Vergleich mit anderen europäischen Ländern standhalten. Die Gründe hierfür waren ?, sicher war dafür auch die geopolitische Lage Deutschlands als geteiltes Land ausschlaggebend. Umso deutlicher hat die Entwicklung der vergangenen Jahre und die Privatisierung großer staatlicher Wohnungsbestände in den vergangenen Jahrzehnten gezeigt, wie groß der Nachholbedarf war.
Reaktion der Politik
Als dritter Faktor tritt nun die vielfach gescholtene Reaktion der politisch Verantwortlichen zutage. Die zunehmende Regulierung am Wohnungsmarkt führt dazu, dass diejenigen Objekte, die regulierungsfrei verfügbar sind, noch begehrter werden und daher größere Preissprünge verzeichnen. Besonders sichtbar ist diese Entwicklung im Bereich der Mietwohnungen. Die weiteren Einschränkungen des Mietrechts führen dazu, dass es immer schwieriger, ja nahezu unmöglich ist, einem Mieter zu kündigen.
Man kann jetzt natürlich eine Diskussion darüber führen, ob Miete und Eigentum gleichwertige Rechte mit Blick auf die Immobilie begründen oder nicht – aber darum geht es nur zweitrangig; uns interessieren die ökonomischen Auswirkungen. Denn die faktische Aufwertung des Mietvertrags zu einem unangreifbaren Wohnrecht führt dazu, dass vermietete Wohnungen, die ja zudem fast immer Bestandswohnungen sind, weniger wert sind als unvermietete. Die Preisentwicklungen vermieteter und freier Wohnungen koppeln sich also zusehends voneinander ab – und werden dies aufgrund der weiter zu erwartenden Regulierungen am Wohnungsmarkt weiterhin tun.
Preise und Regulierung als beeinflussende Faktoren
Diese Entwicklungen gilt es nun in ein Verhältnis zum Wohnungsneubau zu setzen. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass der Bau von Wohnungen teurer geworden ist. Zum einen gibt es immer mehr Regulierungen am Bau, die in der Umsetzung sehr kostspielig sind und in Relation zum Nutzen mit Sicherheit stärker hinterfragt werden müssten. Daneben nimmt aber auch das Verhältnis von Wohn- zu Gemeinschaftsflächen stetig ab, da die Bauämter immer mehr Flächen einfordern, die für alle zugänglich sein sollen, was in der Folge den privat genutzten Wohnraum verteuert.
Von den Preisen für Bauland muss man gar nicht sprechen – die Boden und damit die Baulandknappheit ist bekanntlich ein erheblicher Faktor bei den Preissteigerungen im Neubau. Auch hier ist die Folge klar: Die hohen Preise im Neubau und die allgemeine Angebotsknappheit hat zur Folge, dass sich die Preise für frei verfügbare Wohnungen angleichen – es herrscht das Gesetz des Maximalpreises, der für eine bestimmte Wohnungsgröße in einer bestimmten Lage bezahlt werden kann – unabhängig von dem Baujahr.
Preise für Neubauten und Bestandswohnungen nicht per se vergleichbar
Gleichzeitig sei man davor gewarnt, die aufgerufenen Preise für Neubauten und Bestandswohnungen über einen Kamm zu scheren. Eine Bestandswohnung in einem prunkvollen Altbau in einer der begehrten Wohnstraßen einer deutschen Metropole hat in der Vergangenheit schon Höchstpreise erzielt und wird das auch in Zukunft tun. Wer eine Etage in einer Gründerzeitvilla an der Hamburger Elbchaussee oder in der Berliner Fasanenstraße kaufen möchte, muss in den meisten Fällen deutlich mehr Kosten je Quadratmeter einkalkulieren als für einen Neubau in einer städtischen Randlage.
Und entsprechend gilt für Wohnungen aus den Nachkriegsjahren, die meist eine schlechte Bausubstanz aufweisen und häufig zudem mit Asbest kontaminiert sind. Hier davon auszugehen, dass eine Wohnung in einer sogenannten Streichholzschachtel ähnlich hohe Preise erzielen kann wie ein hochwertiger Bau aus dem Jahr 2020 oder besagter Altbau mit Stuck und ehrwürdigem Eichenparkett, wäre vermessen. Vor allem wenn man berücksichtigt, dass solche Wohnungen, sobald sie vermietet sind, einen abermals niedrigeren Wiederverkaufswert haben als in leerem Zustand.
Großstädte und Metropolen im Wandel
Mein Fazit: Deutsche Großstädte und Metropolen durchleben derzeit einen Wandel – sie werden für mehr Menschen und mehr Investoren attraktiv. Gleichzeitig führen die hohe Nachfrage insgesamt sowie auf der einen Seite die zunehmende Regulierung am Mietwohnungsmarkt und auf der anderen Seite die immer strengeren Bauvorschriften für den Wohnungsneubau dazu, dass sich die Preise für Bestand und Neubau immer weiter angleichen – gesetzt den Fall, dass sie eine vergleichbare Qualität aufweisen und nicht vermietet sind. Diese neuen Parameter am deutschen Wohnimmobilienmarkt sollte jeder Anleger berücksichtigen, ganz gleich, ob er einen institutionellen, semiprofessionellen oder privaten Hintergrund mit sich bringt.
