Ist es das große Unbehagen am Eigentum im Mieterland? Ein genereller Argwohn gegenüber der Zukunft – also die sprichwörtliche „German Angst“? Oder warum gibt es jedes Jahr aufs Neue eine wichtige Studie, die vor spekulativen Immobilienpreisen in den deutschen Ballungszentren und damit im Grunde vor einem Immobilienkauf warnt? Ich möchte hier eine andere Perspektive einnehmen und als Teilnehmer am Münchner Immobilienmarkt meine Sicht der Dinge dagegenhalten.
Blick zurück
Blicken wir zunächst zurück: Experten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung haben im Jahr 2019 mithilfe von Künstlicher Intelligenz ermittelt, dass die Gefahr einer Preisblase in Deutschland bei mehr als 90 Prozent liege. Ebenfalls im Jahr 2019 hörten wir vom Vermögensverwalter UBS Global Wealth Management, München habe die größte Blasengefahr weltweit. Das sahen die Researcher in ihrem jährlichen Global Real Estate Bubble Index im Jahr 2020 weiterhin so.
Auch das Berliner Marktforschungsinstitut Empirica, das vierteljährlich Risikoindikatoren zur Blasengefahr in deutschen Top-Städten misst, sieht unter anderem München regelmäßig einer hohen Blasengefahr ausgesetzt. Dabei machen die Analysten diese Gefahr an drohenden Wohnungsüberschüssen, Preisrelationen und überbordender Verschuldung fest.
Ganz aktuell will die staatliche Förderbank KfW wieder Hinweise auf regionale spekulative Preisübertreibungen bei Immobilien ausgemacht haben. Sie nennt nachlassende Zuwanderung nach Deutschland und ein zunehmendes Wohnraumangebot durch Neubau als die zwei Hauptursachen.
Einen Preisverfall bei Immobilien hingegen berechnet eine neue Analyse der Deutsche Bank-Tochter DB Research, die sogar mit konkreten Jahreszahlen aufwartet: Aufgrund von Zuwanderungsänderung und dem Ende der Angebotsknappheit könne man 2024 das Ende des bundesweiten Immobilienzyklus‘ erwarten. In München sei der Zustand der Angebotsknappheit bereits im Jahr 2020 erreicht worden.
Allerdings, so räumen die Researcher ein, habe die Analyse den Leerstand nicht berücksichtigt. Da dieser in München jedoch bei nahezu Null liegt, dürfte der Zyklus hier doch noch länger laufen, als es die Modellrechnung der Studienautoren eigentlich vorhersagt. Dennoch verliert die bayerische Landeshauptstadt nach Meinung der Analysten für Investoren sukzessive an Anziehungskraft.
Es werden bestimmt noch viele weitere solcher Studien und Analysen hinzukommen. Sie alle machen meines Erachtens vor allem eines: Sie tragen zu einer großen Verunsicherung bei und senden die Botschaft, dass man beim Immobilienkauf stets sehr vorsichtig sein müsse. Und die Medien springen wie immer gerne auf diesen Zug auf, denn die nächste Blase platzt bestimmt mal irgendwo. Am besten in München, bitte.
Fakten statt Berechnungen
Lassen Sie uns an dieser Stelle mal auf aktuelle Zahlen der bayerischen Landeshauptstadt blicken – fernab von komplexen Modellrechnungen und ohne Nutzung von Künstlicher Intelligenz. Denn diese Zahlen sprechen meines Erachtens eine klare Sprache.
Keine Veränderung der Faktenlage durch Corona
In den Jahren 2016 bis 2018 wurden in München rund 23.700 Neubauwohnungen fertiggestellt. Glaubt man einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Jahr 2019, sind das jedoch nur 67 Prozent der hier eigentlich benötigten Wohnungen. Bei den sehr deutlich begrenzten Flächenressourcen kann der Neubau das Angebot folglich bei Weitem nicht abdecken. Auch nicht in naher Zukunft.
Diesen hohen Bedarf an Wohnraum wird auch die Corona-Pandemie nicht im Wesentlichen ändern.
Zwar gab es 2020 einen negativen Wanderungssaldo in München; aufgrund der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt erwarten aktuelle Schätzungen jedoch einen Bevölkerungszuwachs auf 1,85 Mio. Einwohner bis 2040. Und alle wollen irgendwo wohnen. Hinzu kommt der hohe Trend zu Singlehaushalten: Im Jahr 2019 verzeichnete München 55 Prozent Einpersonenhaushalte. Was soll sich hier in den kommenden Jahren ändern?
Ich kann aus solchen Zahlen deshalb ehrlich gesagt keine Indikatoren für eine Blase erkennen.
„Es wäre […] Spekulation, in ohnehin schon teuren Städten auf weitere Steigerungen der Wohnungspreise und Mieten zu setzen“, schreiben die Autoren der KfW-Studie. Das wiederum unterschlägt, dass die Kaufmotivationen in München weder stark renditegetrieben noch spekulativ sind: Wer hier Eigentum erwirbt, möchte die Immobilie selbst nutzen oder sucht einfach nur eine sichere Altersvorsorge.
Die Nachfrage ist echt. Das spüren wir deutlich: Wir hatten im Corona-Jahr 2020 über 30.000 Kaufanfragen. Das waren nochmal 20 Prozent mehr als 2019. Ein Blick in unser Archiv zeigt: In den vergangenen zehn Jahren sind die Suchanfragen von Kaufinteressenten jedes Jahr kontinuierlich gestiegen.
Allerdings braucht es weder Künstliche Intelligenz noch Abteilungen von Researchern, um zu prophezeien, dass die kommenden zehn Jahre wohl keine solchen Preissteigerungen im Immobiliensektor bringen werden wie die vergangenen zehn Jahre. Viel wahrscheinlicher ist eine Seitwärtsbewegung der Preise mit Ausschlägen nach oben und unten je nach Lage, wie es Anfang der 1990er Jahre bis zum Ausbruch der globalen Finanzkrise der Fall war.
Strenge Vergabestandards gegen überbordende Verschuldung
In diesem Zusammenhang steht auch ein äußerst wichtiger Faktor, der in all den Diskussionen meines Erachtens zu wenig Berücksichtigung findet: die strengen Vergabestandards der deutschen Kreditinstitute bei Baufinanzierungen. Anders als zum Beispiel in den USA – das war ja ein Auslöser für das Platzen der dortigen Immobilienblase und damit der Finanzkrise: die Vergabe von Ninja-Krediten (no income, no job, no asset) – genehmigen die Banken hierzulande Kredite nur, wenn diese auch getilgt werden können.
Im vergangenen Jahr haben einige Banken ihre Vergaberichtlinien zudem noch deutlich verschärft, die Finanzierung von Immobilien gedeckelt und die Risikovorsorge insgesamt deutlich erhöht. Laut dem NPL-Barometer 2021 der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e. V. erwarten die deutschen Kreditinstitute bei wohnwirtschaftlichen Immobilienkrediten übrigens keinen nennenswerten Anstieg an Non-Performing Loans bis 2022.
Zudem wird sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank auf absehbare Zeit nicht ändern, so dass Kreditnehmer, deren Sollzinsbindung bald ausläuft, bei einer Anschlussfinanzierung weiterhin mit Zinsen auf niedrigem Niveau rechnen können.
Und zumindest für München gilt: Trotz der hohen Preise ist bei den Käufern das nötige Eigenkapital vorhanden – entweder durch Erbschaften oder durch bereits vorhandenen Immobilienbesitz. Genau das ist aber ein Skandal: dass sich fast nur noch Menschen mit bereits vorhandenem Vermögen Immobilien in den Metropolregionen kaufen können!
Andere Studie braucht das Land
Deutschland ist ein Mieterland: Nur 42,1 Prozent der Menschen leben laut Statistischem Bundesamt in den eigenen vier Wänden. In München liegt die Mieterquote bei 75 Prozent. Gleichzeitig träumen die Deutschen – so sagt uns wiederum eine andere aktuelle Untersuchung des IW – von einem Haus mit Garten.
Wenn aber die regelmäßig erscheinenden Studien zum Immobilienmarkt gleichzeitig ständig Alarm schlagen und eine Kaufangst verbreiten, müssen wir uns schon mal fragen, was da schiefläuft! Menschen wollen Immobilien kaufen, bekommen aber durch solche Studien im Grunde stets zu hören: Lass‘ lieber die Finger davon!
Wie lassen sich mehr Menschen in Eigentum bringen?
Wie wäre es mal mit einer Studie darüber, wie man mehr Menschen in Eigentum bringen könnte? Hier wären die Ergebnisse natürlich alles andere als schön – diesmal allerdings nicht für die Käufer, sondern für die Politik. Die verdient nicht nur bei jedem Immobilienkauf kräftig mit, sondern hat durch einen Berg an Auflagen die Baukosten massiv in die Höhe geschraubt. Es gäbe hier wirklich einige Möglichkeiten, den Eigentumserwerb in unserem Land deutlich günstiger zu gestalten!
Zudem wäre es doch auch mal eine Überlegung wert, die privaten Hypothekenzinsen auch für selbstgenutzte Immobilien steuerlich geltend machen zu können.
Ich würde mir beim Thema Immobilieneigentum in unserem Land deutlich mehr Mut wünschen, nicht noch eine Studie hier und einen Zeitungsartikel dort, die immer nur Sorgen und Angst verbreiten. Dadurch sitzen alle voller Furcht wie das Kaninchen vor der Schlange.
Im Grunde muss man ja ohnehin nur lange genug über das „dicke Ende“ schreiben, bis man irgendwann mal Recht bekommt. Die Weisheit „Bäume wachsen nicht in den Himmel“ gilt nämlich auch für den Immobiliensektor.
Neue Entscheidungen in der Politik
Mein Appell lautet daher: Wie bei alten Liegenschaften auch mal (um im Bild zu bleiben) Baumbestand weichen muss, damit neu gepflanzte Bäume wieder in die Höhe wachsen können und so der Zyklus eines gesunden Wachstums gewährleistet wird, sollten politische Entscheider mit ganz neuen Entscheidungen Verantwortung übernehmen, um auf die eigentliche Bedürfnisse Antwort zu geben.
Will heißen, Menschen wollen Wohneigentum erwerben, um im Alter mietfrei wohnen zu können. Genau das sollte man unterstützen – und zwar ernstzunehmend.
Übrigens: In einem Interview mit dem Magazin Wirtschaftswoche antwortete der Empirica-Chef Rainer Braun auf die Frage, ob in Berlin und den anderen Metropolen bald eine Immobilienblase platzen würde, so: „Wir sehen in den sieben Top-Städten durchaus Rückschlagpotenzial. Zum einen, weil der Zuzug in die begehrten Schwarmstädte heute schon nachlässt, zum anderen versprechen viele Baugenehmigungen eine baldige Entlastung am Wohnungsmarkt. Im Ergebnis dürfte der Nachfragedruck sinken während das Angebot steigt.“
