Das sogenannte Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) sieht dazu Fristen für Mittelabzüge vor. Anleger können ihre Fondsanteile künftig nur mit einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist zurückgeben. Für Neuanlagen ist zudem eine Haltefrist von zwei Jahren vorgesehen. Damit werden die OIFs zu einem Investment, bei dem sich die Anleger für mindestens zwei Jahre binden müssen.
„Eine Geldanlage in offene Immobilienfonds ist zur Diversifikation des Anlageportfolios nur dann sinnvoll, wenn Restriktionen wie eine eingeschränkte Handelbarkeit und ein eingeschränktes Handelsvolumen zum Anlegerprofil passen“, kommentiert MLP-Mann Trefz die neuen Regeln.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme, die sicherstellen soll, dass die offenen Immobilienfonds für Kleinanleger kurzfristig verfügbar bleiben: Unabhängig von den beschlossenen Fristen darf jeder private Anleger pro Halbjahr bis zu 30.000 Euro aus einem Fonds abziehen.
„Die neuen Regeln des Anlegerschutzgesetzes sind für die Branche eine Chance, das Produkt neu zu erfinden“, kommentiert Hochschullehrer Sebastian. „Die Umsetzung der neuen Regeln ist noch nicht erfolgt, die aktuellen Mittelzuflüsse in die geöffneten Fonds zeigen aber, dass die Anleger sich hiervon offensichtlich ein attraktives Produkt erhoffen.“
„Durch die gesetzlichen Änderungen wird der offene Immobilien-Publikumsfonds wieder auf das klassische Profil eines risikoarmen Produkts für breite Privatanlegerkreise zurückgeführt. Als OIF 2.0 bleibt das Produkt damit attraktiv für den Kleinanleger“, ist Kutscher überzeugt.
Eines steht fest: Ein Einfrieren offener Immobilienfonds durch abrupte Mittelabflüsse ist damit kaum mehr möglich, auch künftige Fondsabwicklungen werden sehr unwahrscheinlich. Aber werden die offenen Immobilienfonds für die Anleger trotz der Einschränkungen eine attraktive Anlageform bleiben?
Allendorf ist zuversichtlich. „Offene Immobilienfonds bieten den Anlegern die Möglichkeit, in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio – nach Lage, Nutzungsart und Alter – zu investieren“, zählt er die Vorteile auf.
Dies gelte insbesondere für Privatanleger, die im Rahmen ihres Anlageportfolios auch in Immobilien investieren und sich nicht den täglichen starken Schwankungen der Wertpapierbörsen ausliefern möchten. „Die Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds ist unabhängig von Aktien und Renten. Aus diesem Grund können sie ein Anlageportfolio in erheblichem Maße stabilisieren“, sekundiert Seeger.
Mit Renditen zwischen zwei und knapp vier Prozent, die aktuell erzielt werden, sind die offenen Immobilienfonds derzeit angesichts einer jährlichen Inflation von mehr als zwei Prozent (2011: 2,3 Prozent) allerdings eher als stabilisierendes Element in den Portfolios der Anleger geeignet. Attraktiver wird die Assetklasse, wenn es ihr gelingt, wieder an frühere Jahresrenditen von durchschnittlich fünf Prozent anzuknüpfen.
Rückkehr zur Stabilität?
Auch Hochschullehrer Sebastian schätzt die Aussichten positiv ein. „Trotz der Entwicklungen der letzten zwei Jahre bleiben konstruktionsbedingt offene Immobilienfonds die erste Wahl für sicherheitsorientierte Anleger. In jedem Fall sind sie geeigneter als geschlossene Immobilienfonds oder Direktanlagen“, argumentiert er.
Eine Alternative sei höchstens ein Portfolio aus internationalen REITs oder REIT-Fonds. Dort aber tausche der Anleger das Liquiditätsrisiko gegen das Börsenrisiko. „Voraussetzung ist dabei natürlich immer, dass der Anleger nicht zu viel in offene Immobilienfonds investiert hat. Mehr als 20 Prozent des Vermögens sollten es in keinem Fall sein. Und diese sollten noch über mehrere Fonds gestreut sein“, betont Sebastian.
Tatsächlich haben die offenen Immobilienfonds den Privatanlegern in den Jahrzehnten vor der Finanzkrise die stabilste Möglichkeit geboten, breit gestreut und mit geringem Risiko in Immobilien zu investieren.
Erst durch die massiven Mittelabzüge in der Krise scheiterten viele Fonds an ihrer Achillesferse, der mangelnden Fungibilität. Sofern diese Problematik durch die neuen Regeln gelöst ist, stehen die Chancen gut, dass die Assetklasse nach der Marktbereinigung wieder an ihre stabilen Ergebnisse anknüpft.
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