Die Beyerle-Kolumne Die Auflösung elf offener Immobilienfonds ist eine Zäsur – auch für einzelne Märkte. Denn die KAGs müssen im Zuge der Abwicklung bis spätestens April 2017 Gewerbeimmobilien im Wert von über 25 Milliarden vor allem den Büromärkten Deutschlands und Frankreichs wieder zuführen.
Wer erinnert sich in Deutschland nicht an die turbulenten Jahre welche hinter uns liegen? Nein, diesmal ist nicht die vielbeschworene Finanzmarktkrise gemeint, welche offensichtlich auch im Jahr fünf in Folge weiter vor sich hin schwelt. Gemeint ist eine viel ältere Krise – die der offenen Immobilienpublikumsfonds. Dabei ist das Wort Krise vielleicht etwas zu drastisch gewählt, denn zu Beginn oder vielleicht auch bis kurz vor Schluss wurde dieser „Reformprozess einer Anlageklasse“ lediglich von denen als Krise wahrgenommen, welche kurzfristig an das eingezahlte Kapital nicht herankamen. Die Sicherungsmechanismen welche das Investmentgesetz für diesen Fall vorsieht, haben gleichwohl funktioniert. Das davon auch nicht alle Gesellschaften gleichermaßen betroffen waren, zeigt deutlich die heterogene Struktur innerhalb einer einzigen Anlageklasse auf und sollte gerade in der aktuellen Betrachtung nicht in einer pauschalen Verurteilung münden.
Der bisher nur theoretisch diskutierte Fall eines Stopps der Anteilsscheinrücknahme fand, fast eines Dominoeffektes gleich, seine Bestätigung in der Realität. Auch muss darauf hingewiesen werden, dass es sich fast ausschließlich um die Klasse der „Publikumsfonds“ handelt. Die sogenannten Spezialfonds erfreuen sich seit Jahren wachsender Beliebtheit bei institutionellen Anlegern – ein Ende – trotz Solvency II, Basel II oder AIFM – nicht absehbar.
Nachdem sich gleichwohl die Fronten geklärt haben zwischen den „Überlebenden“ und den „Abzuwickelnden“, entstehen indes Fragen wie es mit dem Verkauf der Fondsimmobilien eigentlich weitergeht. Neuland zu Beginn, denn auch in den Reglementarien des Investmentgesetzes gab es denn Fall „Verlauf unter Buchwert“ wenn überhaupt lediglich theoretischer Natur. Mittlerweile haben aufgrund von Liquiditätsproblemen elf deutsche offene Immobilienpublikumsfonds die Rücknahme der Anteilsscheine ihrer Anleger endgültig ausgesetzt. Sie sehen sich nun in der Folge zum Abverkauf der Fondsimmobilien gesetzlich gezwungen. Im Zuge der Abwicklung der Fonds werden Gewerbeimmobilien im Wert von rund 25,5 Milliarden Euro bis spätestens April 2017 dem Markt wieder zugeführt, davon Objekte mit einem Volumen von etwa 22 Milliarden Euro allein in Europa. Die Zahl für Europa erscheint nicht übermäßig hoch, wenn man das Investmentvolumen auf Europas Gewerbeimmobilienanlagemarkt von durchschnittlich 108 Milliarden in den letzten vier Jahren dazu in Relation setzt. Daher entsteht auf den ersten Blick der Eindruck, dass die Verkaufswelle der deutschen Publikumsfonds an den Märkten keine großen Spuren hinterlassen wird. Soweit die erste oberflächliche Überschlagsrechnung.
Bei genauerer Analyse kommen jedoch schnell Zweifel an dieser Aussage auf, etwa wenn man die Aufteilung der Portfolios der betroffenen Fonds auf Länder und Sektoren analysiert: So konzentrieren sich 80 Prozent des europäischen Fonds-Portfolios auf den Bürosektor, der in den letzten vier Jahren lediglich auf durchschnittlich 44 Prozent der gewerblichen Immobilieninvestments in Europa kam. Zudem entfällt in Europa fast die Hälfte der zu liquidierenden Büroimmobilien der Fonds – gemessen an den Verkehrswerten – auf die beiden großen Anlageländer Deutschland und Frankreich.
Seite 2: Kein Problem für den Gesamtmarkt, aber für Teilsegmente
