Spätestens ab 2013 gelten für offene Immobilienfonds im Rahmen der AIFM-Richtlinie neue Regeln. Die Umsetzung in deutsches Recht hat einschneidende Konsequenzen für die Branche.
Gastkommentar von Dr. Thomas Ledermann, Börse Hamburg
So schreibt das Gesetz verschiedene Haltefristen vor, mit denen Liquiditätsengpässe offener Immobilienfonds in Zukunft vermieden werden sollen. Neuanleger müssen dann mindestens zwei Jahre in einen Fonds investiert bleiben. Wollen sie ihre Fondsanteile verkaufen, müssen Bestands- wie Neuanleger zudem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten. Unabhängig von diesen Fristen dürfen die Anleger offener Immobilienfonds pro Kalenderhalbjahr maximal 30.000 Euro aus einem Fonds entnehmen. Darüber hinaus wird derzeit diskutiert, keine neuen offenen Immobilienfonds in Deutschland zuzulassen.
Grundsätzlich begrüßen wir die Einführung von Haltefristen für offene Immobilienfonds. Bisher mussten die Fondsgesellschaften für diese Fondskategorie stets viel Liquidität vorhalten, um die Wünsche der Anleger zu bedienen. Das hat die Effizienz und insbesondere die Rendite der Fonds deutlich eingeschränkt. Durch die neuen Vorgaben verlieren offene Immobilienfonds aus unserer Sicht nicht an Attraktivität. Im Gegenteil: Die Fondsgesellschaften werden sich besser auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können.
Für Mitte 2013 ist weiter geplant, das Investmentgesetz durch das Kapitalanlagegesetzbuch zu ersetzen. Einfachheit und Verständlichkeit sind zwar nicht gerade Kennzeichen dieses Gesetzentwurfes; allein die begriffliche Vielfalt dürfte in der Praxis zu manch einer Irritation führen. Es bleibt zu hoffen, dass sich Emittenten und Anleger davon nicht abschrecken lassen und weiterhin an Fonds interessiert bleiben.
Auf den ersten Blick erschwerend könnte sein, dass es neu aufgelegte offene Immobilienfonds künftig nicht mehr geben soll. Immobilienfonds dürfen nach dem neuen Gesetzentwurf nur noch als geschlossene Fonds (im Sinne einer Investmentaktiengesellschaft) aufgelegt werden. Aus unserer Sicht muss das aber kein Nachteil sein. Voraussetzung ist allerdings ein gut funktionierender Börsenhandel, der den Wunsch der Anleger nach Flexibilität mit dem Wunsch der Fondsgesellschaften nach langen Haltefristen in Einklang bringt. Ein ähnliches Modell hat sich in der Schweiz bereits seit Jahrzehnten bewährt – dort können Immobilienfonds ausschließlich über die Börse gehandelt werden.
Seit nunmehr zehn Jahren hat die Börse Hamburg speziell im Handel mit offenen Immobilienfonds umfangreiche Erfahrungen sammeln können. Dabei konnte man feststellen, dass sich in „normalen“ Börsenzeiten die an der Börse festgestellten Preise für Immobilienfonds immer eng an dem jeweiligen Net-Asset-Value (NAV) orientieren. Die in den vergangenen Monaten feststellbaren, teilweise hohen Abschläge sind keinesfalls der Regelfall, sondern die Folge von Sonderfällen, die nach Umsetzung der geplanten Gesetzesänderungen sehr wahrscheinlich nicht mehr auftreten werden. Wären unter anderem die Haltefristen schon früher eingeführt worden, hätte sich die Krise am Markt für offene Immobilienfonds wohl nicht in dem Maße zugespitzt, wie dies jetzt der Fall ist.
Mit Etablierung eines börslichen Fondshandels in Kombination mit verbindlichen Haltefristen werden die Probleme der Immobilienfonds der Vergangenheit angehören. Und das wäre für alle Beteiligten wünschenswert. Denn die Assetklasse „Immobilienfonds“ hat aus unserer Sicht durchaus Zukunft: Können Anleger doch schon mit relativ geringen Beträgen an den Vorzügen eines Immobilieninvestments teilhaben, ihr Vermögen vor Inflation schützen und gleichzeitig flexibel anlegen. Als Depotbeimischung sollten Immobilienfonds, ob offen oder geschlossen im Sinne einer Investmentaktiengesellschaft, wieder ein sinnvolles und begehrtes Anlageprodukt werden.
Autor Dr. Thomas Ledermann ist Geschäftsführer der Börse Hamburg und der Börse Hannover sowie Mitglied des Vorstands der BÖAG Börsen AG.
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