Derzeit befinden sich zahlreiche deutsche offene Immobilienfonds in der Abwicklung. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters DTZ spülen ihre notwendigen Objektverkäufe Gewerbeimmobilien im Wert von 20 Milliarden Euro auf den Markt.
DTZ warnt in der Folge vor möglichen sinkenden Kapitalwerten in einigen europäischen Märkten, insbesondere in Südeuropa und den Benelux-Staaten. Seitdem offene Immobilienfonds (OIFs) in 2010 wieder auf dem Markt aktiv wurden, haben sie der DTZ-Studie zufolge in Europa Immobilien im Wert von 5,7 Milliarden verkauft. Mit 3,9 Milliarden Euro entfalle der Großteil auf den Bürosektor, der Schwerpunkt lag auf den deutschen, französischen und britischen Märkten.
Den Angaben zufolge machen die Portfolios der in Abwicklung befindlichen Fonds weltweit 20 Milliarden Euro aus. Das größte Volumen haben der CS Euroreal (5,3 Milliarden Euro), der SEB Immo Invest (4,8 Milliarden Euro) und der Kanam Grundinvest Fonds (3,5 Milliarden Euro).
„Die entscheidende Frage ist, ob die lokalen Märkte diese absehbaren Verkäufe ohne negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung absorbieren können. Wir schätzen, dass in Europa bis April 2017 Verkäufe in Höhe von 18,4 Milliarden Euro anstehen“, sagt Magali Marton, verantwortlich für das europäische Research bei DTZ und Autorin der Studie. „Der Wert dieser Verkäufe wird acht Prozent des jährlichen europäischen Investitionsvolumens ausmachen, in der Summe der Core-Märkte (Deutschland, Großbritannien und Frankreich) fünf Prozent.“ In Südeuropa und den Benelux-Staaten falle der Anteil dieser Verkäufe mit zwölf bis 29 Prozent signifikant höher aus. „Hier wird es schwierig werden, die anvisierten Preise zu erzielen“, so Marton.
Die Studie legt für die Berechnung das durchschnittliche Transaktionsvolumen zugrunde, das zwischen 2010 und 2012 investiert wurde. Der Net Asset Value (NAV) der offenen Fonds ist dabei nach Angaben von DTZ regional äußerst ungleichmäßig verteilt. Die Quoten reichten bei diesem Vergleich von vier Prozent in den skandinavischen Ländern bis hin zu 29 Prozent in den Benelux-Staaten. Von den drei Core-Märkten weise Deutschland mit 13 Prozent die höchste Belastung auf.
Hoher Anteil der OIFs am Immobilienbestand in Osteuropa und Benelux-Staaten
Berücksichtige man bei der Analyse der Zwangsverkäufe dagegen den Anteil der offenen deutschen Fonds am Wert des gegenwärtig in Gewerbeimmobilien investierten Vermögens, ergebe sich auf lange Sicht betrachtet ein optimistischeres Bild für die europäischen Märkte. Aus dieser Perspektive schneidet Südeuropa laut DTZ dank der Größe des Immobilienbestands besser ab, während der Anteil der offenen Immobilienfonds in den osteuropäischen und in den Benelux-Staaten am höchsten liegt (ein bis 1,6 Prozent). Der europäische Durchschnitt liege bei 0,7 Prozent.
Kombiniere man die beiden Ansätze, zeigt sich laut DTZ, wo die Preise signifikant beeinflusst werden könnten. Dies treffe neben den Benelux- und den osteuropäischen Staaten auch auf Deutschland zu – wenn auch mit geringerem Ausmaß.
„Es ist schwierig zu beurteilen, wie sich die Marktteilnehmer angesichts der Verkäufe verhalten werden. Im aktuellen Marktumfeld gehen Investoren äußerst selektiv vor und fokussieren sich ganz klar auf höchste Qualität sowie die liquidesten Assets in den Core-Märkten. Wir erwarten diesen Ansatz auch bei den sich bietenden Opportunitäten durch die offenen deutschen Immobilienfonds“, kommentiert Marton. (bk)
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