Positiv hervorzuheben ist hier vor allem die Verpflichtung, dass beim Ankauf einer Immobilie eine Bewertung durch einen externen Gutachter stattfinden muss. Richtig ist zudem, dass dessen Name im Prospekt erwähnt werden soll, denn man darf von einem Gutachter erwarten, dass er dazu steht, was er macht. Mögliche Fragen der Prospekthaftung lassen sich lösen.
Sinnvoll ist auch, dass künftig jährlich die Immobilien und die Fondsanteile durch externe Dritte bewertet werden müssen. Das erhöht die Transparenz dieser Anlageform entscheidend, denn bislang wusste der Anleger lediglich, wieviel die Immobilie bei Auflage des Fonds wert war. In den Folgejahren wurde der Fonds zur „Black box“.
Übertriebene Beschränkung der Fremdfinanzierung
Übertrieben wirkt allerdings die Beschränkung der Fremdkapitalaufnahme für geschlossene Fonds auf maximal 30 Prozent. Fremdfinanzierung ist ein weltweit üblicher und anerkannter Bestandteil von Immobilieninvestments.
Für REITs ist in vielen Ländern eine Obergrenze vorgesehen, jedoch liegt diese deutlich höher – meist bei 50 oder 60 Prozent. Eine Beschränkung der Fremdkapitalaufnahme für geschlossene Fonds ist aus Gründen des Anlegerschutzes grundsätzlich sinnvoll, jedoch ist die Quote von 30 Prozent eindeutig zu niedrig.
Künftig sollen sogenannte Ein-Objekt-Fonds nur noch Anlegern zugänglich sein, die sich mit mindestens 50.000 Euro beteiligen. Für alle anderen Fonds gilt die Verpflichtung, in mehrere Objekte zu investieren.
Faktisch bedeutet das, dass einem großen Teil von Anlegern künftig der Zugang zu geschlossenen Fonds entzogen wird, und zudem dürfte der Anteil der nicht immer zu Recht „ungeliebten“ Blind-Pools deutlich zunehmen.
Aus der Vergangenheit gibt es keinen Beleg dafür, dass geschlossene Fonds mit einer einzigen Immobilie größere Probleme bereiteten als solche, die in mehrere Objekte investieren. Im Gegenteil.
Es gibt viele prominente Beispiele von Mehr-Objekt-Fonds, die für Anleger erhebliche Probleme brachten. Erinnert sei hier beispielsweise an die leidvolle Geschichte der sogenannten „Dreiländerfonds“.
Wir kennen alle das Zitat von Peter Struck: „Kein Gesetzesentwurf verlässt den Bundestag so, wie er hereingekommen ist.“ So dürfte es auch im Falle des Kapitalanlagegesetzbuches sein.
