Cash.: Sie gehen davon aus, dass die jüngsten Abwicklungen offener Immobilienfonds von den Anlegern in den Börsenkursen bereits vorab eingepreist wurden. Wie steht es um die aktuelle Entwicklung der Börsenkurse des SEB Immoinvest, des CS Euroreal sowie des KanAm Grundinvest und welche Schlüsse ziehen Sie daraus?
Ledermann: Unsere internen Auswertungen zeigen, dass die Börse eine spätere Abwertung des Fonds seitens der KAG oft frühzeitig vorweg nimmt. Schaut man sich die Entwicklung der Abschläge am Markt an, so sieht man auch, dass diese nicht – wie man vermuten könnte – unmittelbar nach der Schließung des Fonds am höchsten sind. Vielmehr steigen sie im Laufe der Zeit an. Aktuell sieht man dies insbesondere bei den von Ihnen angesprochenen Fonds.
Cash.: Wie gravierend sind die Ausschläge in den Kursen eingefrorener offener Immobilienfonds, wenn Mitbewerber ihre Abwicklung ankündigen? Gibt es eine Art Sippenhaft?
Ledermann: Diese Frage lässt sich nicht generell beantworten. Hier kommt es unter anderem auf die im Fonds befindlichen Objekte und deren Vermietungssituation sowie auf die individuelle Kommunikation der jeweiligen Fondsgesellschaften an. Nach Expertenmeinung ist für die Wiedereröffnung eines Fonds eine Brutto-Liquiditätsquote zwischen 25 und 30 Prozent notwendig. Je näher dieser Wert bereits durch Immobilienverkäufe erreicht wurde beziehungsweise je höher die Wahrscheinlichkeit für weitere Verkäufe von Immobilien aus dem Fonds ist, desto niedriger sind in der Regel die Abschläge. Der Markt schaut sich nach unserer Erfahrung die Situation bei jedem einzelnen Fonds sehr genau an und beurteilt die Wahrscheinlichkeit einer Wiedereröffnung eines Fonds durchaus sehr individuell.
Cash.: Kann der Börsenhandel den Anteilsrücknahme-Druck für die KAG´s mit eingefrorenen offenen Fonds mindern?
Ledermann: Fondsgesellschaften bestätigen uns, dass der Börsenhandel der eingefrorenen Fonds sehr wohl eine Unterstützung für sie bedeutet. Er löst zwar nicht das grundsätzliche Problem der Fristeninkongruenz, aber er verschafft ihnen etwas Luft bei der Neubewertung ihrer Fonds, indem er – zumindest zu einem Teil – den Rückgabedruck der Anleger mindert. In der Schweiz ist dieses Problem dadurch gelöst, dass Anteile grundsätzlich nur über die Börse gehandelt werden. Die Rückgabe an die KAG spielt dort – obwohl theoretisch möglich – in der Praxis keine Rolle. Dies könnte auch für Deutschland ein überlegenswertes Modell sein.
Seite 3: Die Zukunft der offenen Immobilienfonds und deren börslichen Handels
